A股遭遇“黑色一周”后，连日大跌。一周内沪综指和深成指分别暴跌了11.40%和15.28%。其中，沪深两市房地产指数跌去近20%，成为大盘下跌的主要动因之一。
高通智库分析师认为，日前地产股的大跌，除与A股大盘走势关联外，更与市场上对房地产行业的悲观预期，有密切的关系。
在行业资金链整体偏紧、购房者观望和早前地产股泡沫的多重影响下，目前证券界对地产行业预期调整明显，基于对地产股盈利能力削减的判断，“减持”开始占上风。
同时，受证券市场上地产股深幅调整的情绪影响，加之近期舆论层面悲观预期占主流，也加重了房地产行业内的悲观情绪。有地产界人士感叹，“地产行业完了！”而部分房地产项目在降价促销的幅度上，也在实际或准备加大力度。
对于内地房地产行业的未来，我们的判断是，当前行业内更需要信心——基于准确前瞻判断基础之上的信心。
地产股调整，必然性背后，有利好。内地地产股价泡沫，显而易见，破裂是必然。例如：最早提出楼市拐点的万科，为什么没有最先提出或预警“地产股泡沫”呢？因为这些在证券市场的资本支持下，超高速发展的企业，是地产股泡沫的最大受益者。内地证券上地产股泡沫已经违背了市场规律，破灭是必然的。
值得注意的是，地产股泡沫的调整，并没有以企业个案的形式实现，而是以整个行业的前景预期为代价实现的，并加大了行业调整的深度。
证券市场对地产股的调整，将使地产行业在证券市场的阶段性融资，受到较大打击。但同时，也许并非完全的“利空”。我们在了解的过程中，国内最大券商的地产上市部门的专家表示，“地产股价的调整，消除了房企对IPO不合理定价的预期，对于融资的成行是个好事。在整体股市企稳后，地产融资的重启将更为良性。”
高通智库认为，地产股泡沫破灭，早破早好！早破之后，市场方得以向良性发展。
资金链压力的“真实与幻想”。对行业链资金压力，我们早前已有很多的分析。高通智库是最早对行业资金链进行预警的机构(从2007年6月-2007年12月，我们发布了近100条相关简报提示)。当前，我们认为在现实压力的同时，也存在很多“幻想”成分。(具体企业资金链解析，见前两周简报分析)
在“幻想”方面：日前与业内人士沟通时，我们发现大家想当然将一些房企的资金链判定为“很紧”。这与我们掌握的情况，恰恰相反。因为错误判断是建立在，将促使行业资金链紧张的可能因素，认定为已经转换为现实压力。
对于当前行业资金链，我们认为是“整体偏紧，但分化同样非常显著”。大、中、小三类房企中，每一类型房企中，都有资金紧张的企业，但每一类中也有相当比例宽松。
同样重要的是，对于整体行业资金链的判断，还需要看后市信贷调控走向。当前房贷政策如果一步调到位，意味着巨大风险。因此，阶段性回暖的可能性很大。
市场需求“实景与幻景”。社保住房体系，为需求提供了一个幻景，短期内难改实质供求，但造成强烈观望气氛。社保房真正发挥效果要多久？一年？两年？还是三年？
需求实景是：1、投资需求受到削弱，房价调整集中在早前的不合理定价，以及开发商在此基础上的“割肉”。割掉的更多是“肥肉”，而没割到“骨头”。2、城市化和刚性需求仍旺盛，整体市场基础未发生实质变化。
现在需要考虑的是，“需求观望和行业资金链偏紧”两者的并存，能持续多久？半年？三个月？还是一年？行业资金链紧张持续一年，将酿成巨大的风险；三个月至半年，似乎是一个槛。
因此可预期，现阶段的市场调整，将不会是一个深度调整，而是阶段性的回调。
行业多元化融资环境遇阻，将带来生存环境的新变数。如我们早前分析，内地房地产行业的市场基础并没有发生实质变化，引发市场与行业变化的是行业生存环境的变革。不过，目前由于内外部经济环境的变革，又使这种变化出现新变数。
国内房地产行业资金来源，60%-70%以来银行信贷资金。在房贷行政性调控之后，一季度银行资金收紧的比较明显。在行业资金主渠道受限的同时，是需要替代渠道予以弥补的，如果没有就预示巨大风险的酝酿。
过去的2007年，香港与内地证券市场，成为房地产行业融资的大亮点。作为行业资金链的上游资金，来自证券市场的资金，撬动了大量的后续信贷资金。而目前，香港、内地两地证券市场为房地产行业提供融资的功能，已经严重萎缩。
假如房贷调控政策不回暖，如何弥补资金缺口，如何预防和消除风险？
外资？不行，在人民币升值以及中美利差扩大下，限外只会严厉。虽然当前外资投资房地产动力异常活跃，但总体资金量仍有限。REITs（房地产投资信托基金）？即便政策放行，能够提供的资金量仍太小。信托？渠道有潜力，但信托公司的机构能力仍太有限。
现在最有增量资金能力的是行业外资金的进入，相对目前房地产行业的品牌企业家数和能力，行业外资金在地产行业的洗牌能力更强。但这部分增量对行业目前的资金缺口仍有限。
最后，最有可能的还是信贷！也只有信贷！
我们认为，在房地产市场风险和内外部经济环境变化下，房贷政策将在“打压和发展”之间寻找新的“平衡点”，而在下半年和三季度回暖可能性比较大。
同时，目前商业银行执行央行规定，按季控制贷款规模，也使下半年贷款指标相对剩余，相对与目前已见萎缩的投资需求，也将使贷款环境变的宽松。
房企的进与退：
1、外资与行业外资金，投入房地产当前进入新的活跃期。从中可以看出，内地房地产市场的投资价值判断是显性的，关键是资金问题。
2、当前地价走低将成阶段性趋势，地价水平已具备实体开发价值。“稳健操作”适合资金链偏紧的企业，而对于具备投资能力的企业而言，当前是获得优质土地的良机。
3、当前最强烈行业整合声音的背后是——强烈的看好。发出最强烈整合声音的企业，是具备整合能力的企业，从逻辑关系角度，也是强烈看好行业和市场后市发展的企业。因此，其他房企在接受上述观点时，应结合企业自身情况，合理操作。
4、目前整体行业预期的舆论环境过于悲观，应当正确、合理认识。
房贷“回暖”或将为期不远！
目前整体房地产行业信息面，对行业的悲观预期占据了主流。作为对房价批判的延伸，有些舆论导向对房地产行业的悲观预期仍有明显的主观打压迹象。据我们过往的经验，对错误导向的甄别能力，一直是需要强调的问题。当前需要深度思考的是，应如何去看待行业的未来？
两个关键判断支点：1、楼市未来的市况；2、行业资金链情况。对于后者，当前无疑直关重要，尤其是房贷的政策导向。高通智库判断，房贷 “回暖”将为期不远！
我们日前了解到，某四大商业银行的省级分行人士认为，房贷在5月份将有所变化。其主要理由：首先，商业银行经营的主动性，对房贷业务仍有很强的期许。其次，从经济发展和市场风险的角度，政策放松的可能性也较大。该商业银行人士的说法，与我们目前监控到的市况是吻合的。
一、在宏观经济层面。从紧货币政策已见显著成效，M2增速为近14个月以来的最低，贷款增速明显放缓。CPI在2月同比上涨8.7%的基础上放缓，而如果考虑到恶化的外部环境，央行放弃“激进”紧缩政策的可能性很大。同时，从保持经济增长的角度，中国很难实行货币从紧。
二、在房地产风险层面。一季度整体信贷受控，并且在信贷结构调整中，房贷首当其冲。加之香港、内地证券市场的调整，房地产行业资金链风险开始显性化。
避免大涨大跌是宏调新基调，况且目前行业资金链风险，已开始为央行所重视。
在整体行业资金链偏紧，尤以部分超高速扩张的大型房企为代表的前提下，连锁反应所造成的资产价格风险和银行系统风险，并非危言耸听。
如我们早前判断，风险显露之时，即为政策回暖之时。一则市场下跌之后，挽回的政策成本，远高与放缓的政策成本。二则责任风险和利益冲突，也促使回暖可能加大。
三、政策回暖的可能性和限制条件。当前信贷控制，属于“窗口指导”的行政控制，回暖的硬性限制阻力不大。在开发贷款的硬性条件，并未发生实质提高，而是执行更加严格和指标安排的行政监督。二套房贷政策上，有银监会的新规范存在，目前商业银行的主流做法“技术性突破”。由此，开发贷上的政策回暖比置业按揭，更容易操作。
二套房贷政策，本身定位于对房价所造成的资产价格上涨风险进行调控，新规范本身蕴涵极强行政色彩，在制度合理性和长期性上有欠缺。从商业银行角度，房贷增量意味盈利能力；房贷存量的结构性比例意味风险指标。当前的房贷政策与商业银行利益，形成巨大的悖论。
如：“限价房”贷款在购房者收入研判上，只规定“上限”，而无“下限”，在商业银行操作中如同“次按揭”。而优质房贷业务受到限制，使商业银行政策公关动力增强。
四、房企操作策略。对宏调与房调政策输理，我们发现具体政策都属于短周期，这与房地产长周期的特点形成反差。合理的房企操作策略是，重视和顺应调控政策进行操作调整，而房企操作主线则更依赖前瞻的市场判断，甚至出现更多的反向操作现象。
这也是为什么我们建议房企在当前地价走低下，积极关注的原因！
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