由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”，历时半年，对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”。4月15日，由中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院华南院主办的“2009中国房地产百强企业研究成果华南发布颁奖仪式暨研讨会”在深圳凯宾斯基酒店举行。
中国房地产TOP10研究组是中国最具权威的房产企业研究机构，6年来得到了业界的高度认可。2009年，该研究组对房地产百强企业研究方法、体系做了进一步的完善，以2006-2008年房地产业务平均销售额3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，根据企业规模与运营效率相结合、盈利能力与发展潜力相结合、融资能力与偿债能力相结合、经营实力与社会责任相结合的原则，对全国500家入选的房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率、社会责任六个方面共26个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数，得到房地产综合实力百强企业。并在此基础上，评价产生了2009中国房地产百强企业之综合实力TOP10、规模性TOP10、盈利性TOP10、成长性TOP10、稳健性TOP10、运营效率TOP10、2008-2009中国房地产年度社会责任感和2009中国房地产百强之星企业。具体地讲，就是在指标体系设计上，一级指标6个体系，二级指标有20个体系，每年年底会根据前一年整个销售业绩情况，优选2000家企业进入系统研究。中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同对优选的2000家企业，从行业、企业、学术、实证等方面调查研究，优选出1000家企业，然后再看这1000家企业有没有违规行为以及行业中的不好做法及综合其他指标进行筛选，最后请500家企业参与研究。在数据收集整理完成后，再根据数据、指标来完善研究。这个研究最后会产生100家百强企业。
中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士说，从今年百强企业销售业绩看，他们跑赢了大市。全部商品房销售额大概同比下降19.47%。而百强企业同比下降了3.93%。都是在下降，但是百强企业下降好于行业平均水平，高于行业平均水平大概15个百分点。而2009中国房地产策划代理百强企业在整体发展上将会呈现如下特点：
1) 市场份额稳步提升，集中度进一步提高；
2) 专业能力持续增强，盈利水平略有降低；
3) 扩张步伐有所减缓，项目构成逐步优化；
4) 储备项目大幅增长，技术研发持续加强，企业成长更具保障；
5) 业务构成不断完善，发展模式日益成熟；
6) 纵深发展成为未来方向，行业前景谨慎乐观；
7) 综合实力TOP10企业优势显著，强强联合促进企业快速发展。
成果公布及研讨会上，各百强企业的领导们纷纷上台谈经验、述感想、谋发展。现摘录部分精彩发言观点，以飨读者。
#p#副标题#e#国务院发展研究中心企业研究所制度室主任张政军： 房地产百强企业研究的作用和意义
要谈房地产百强企业研究的作用和意义，可能一般的泛泛的介绍有点自夸的感觉。我觉得有必要换一个角度，从一些基本问题来谈到有关研究有没有必要，它的作用和意义在哪里。我想先谈一下房地产的特性是什么？房地产的特性我总结有六个方面：
第一，房地产是一个必需品。它和可口可乐是不同的，人必须要有遮风挡雨的地方。所以房地产的特性是一个必需品。第二，建造成本比较高。第三，耐用品。可以使用几十年，如果将来科技以及建造技术进一步发展的话，可能耐用时间更久。第四，不动产。第五，空间占用比较大。作为房地产它要容纳在里面居家生活、工作，它的空间是比较大的。第六，出问题原因难查性。对这个问题，上次在北京百强发布会上，沿海的陈总已经谈到了，就拿漏水问题来说就有很多方面的原因。可能是房屋建造过程中出现的问题，也可能是装修中出现的问题。即使能够确定在某一个方面出问题，但是也可以说是在不同工序出问题。
对于必需品的问题，对应的它的需求呈现有较强的需求刚性。对于第二，建造成本高的问题，决定了有一部分人永远住不到好的房子、住不到满意的房子。必然有一部分住的是又小又脏又乱的地方。这个意味着部分的需求永远是无法满足的。建造成本高，再加上房屋本身是耐用品，这决定了房屋是我们老百姓一生中最重要的消费。不动产和空间占用比较大的特点，决定了在人口稠密的地方，比如城市黄金地段呈现出寸土寸金的特点。我们国家作为一个人口大国，再加上国土面积中可以用来建造房地产的土地比重非常低的情况下，要实现居者有其屋，特别要实现居者满意其屋是非常难的事情。对于第六点出问题难查找，相对其他产品生产过程来说，房地产在特性上存在内在生产制造粗放的特点。这也是为什么以万科为首的一些企业在致力推动住宅产业化的方向。
从以上六个特点来看，我们可以总结出房地产行业几个特点：第一，价格波动影响大。由于房地产是一个必需品，房地产成本比较高，它是许多人一生中最重要的一项消费。所以价格波动影响大，影响着整个社会的福利，也影响着房地产企业的盈利水平。第二，土地稀缺。可以用于建造房地产的土地的稀缺性，所以土地是稀缺的。第三，房地产生产建造比较粗放。
我之所以把房地产行业企业存在一些弱点拿出来看，主要是用来分析，用来和大家讨论，我们这项研究到底有什么作用。我觉得从整个行业角度来看，百强企业的研究可以树立一个为行业企业评价的标准，而且这种标准是透明的。我们企业知道这个标准，然后可以参照这种标准来发展。第二，行业参与者可以了解不仅仅是哪些企业排在前面，哪些企业上升的快，哪些企业本年度对行业发展而言，做了有特色的事情。本企业能学到什么。第三，从百强的状况来判断行业整体状况，从而决定经营行为。
#p#副标题#e#深圳市富通房地产集团有限公司总裁、博士黄文： 逆境中房企的生存和发展
有人问现在市场的反弹是否可持续？我可以表达一下我的观点。第一，几个问题思考。第二，房地产形势分析。第三，逆境中房企业的生存和发展。第四，企业做法。
几个问题思考：第一，世界金融危机影响，世界经济最危险的时刻过去了吗？第二，中国经济见底了吗？第三，房地产一季度小阳春是反弹还是进入恢复期？第四，房地产的危与机？这里说明一下，我的观点不一定正确，在这里希望跟同道做一个交流。
金融危机过去了吗？我们认为金融危机它的影响正在向纵深发展，世界经济举步维艰。权威机构预测世界经济2009年零增长。第二，美国8万亿美元救市，8万亿是什么概念？中国GDP20万亿人民币。8万亿还是美国建国以来所有军费、国防开支各方面总和。第二，G20峰会救市。这说明金融危机远远没有结束。就好像汶川地震发生的那个时候是最危险的时候，但是地震过后，可能更困难。
这是2009年各种经济体的增长预测，美国、欧元区、日本、英国经济增长非常低。中国经济增长，乐观的一点是7.5%，当然还有更悲观的。我们反过来问中国经济是否见底了呢？中国经济2009年虽然有复苏迹象，但仍未走出低谷。这里有两个数据，看一个国家经济，发电量是一个很重要的方面，1-3月全社会用电量同比下降4.02%，增幅同比回落17个百分点。这里说到下滑出现企稳迹象，但是仍在下滑。GDP增速2008年为9%，专家认为2008年11月是经济最坏时期，而我认为2009年第一季度达到6%已经烧高香了。
中国经济什么时候能走出低谷，判断标准是什么？这里我想给出我们一个观点。这个观点最早是高善文先生讲的，我认为他讲的很有道理。中国经济走出低谷我们认为有三个方面指标：第一，四万亿拉动是否在今年下半年显示出初步小月。第二，房地产走势。第三，产业结构是否能调整到位。进出口结构的调整这个是非常关键，但是这个结构调整有一个很重要的问题，不是把劳动密集型转为资金密集型就可以了。结构调整不是一两年可以完成，我认为三到五年调整已经非常好。这里有三个判断，三个效益显现后，中国经济才能走出低谷，经济全面恢复应该在什么时候，应该在2010年、2011年。房地产率先复苏。
对房地产形势的分析判断，整体形势来讲，2009年我认为是房地产理性回归之年，房价有下调压力。深圳地区，通过2008年理性回归，2009年是房地产恢复之年，会逐步进入上升期。但房地产企业最困难的时机我认为还没有到来。我们看到消费者信心逐步在恢复。我们看到最近有一个小阳春，原来我们觉得深圳这块比较大的反弹，但我们看到北京等很多城市都有反弹，这个反弹有一个深层次方面原因，一个是政府拉动，政府投资对消费者有一个预期，另外还有一个很重要的原因，美国8万亿美金也好，中国4万亿投资也好，这里面必然会带来一个后果，虽然我们看到CPI、PPI下降，但是必然会带来通胀，而且通胀很快会出现，比如2010年。通胀出现的时候，大家知道货币是贬值，市场重新定价。这里面一个是刚性需求压力，另外对政府投资，包括对未来的预期。所以我们一个判断，金融危机下与经济增幅放缓，2009年全国楼市仍存在下行压力。第二，货币政策与市场周期高度相关，低利率与强力政策将刺激房地产复苏。第三，楼市全面复苏将在2010年下半年乃至2011年初。深圳楼市见底是2008年底，2008年10月成交量开始恢复。2008年10月到12月，价跌量升。但是2009年1-3月，我们看到是价升量也升。我们录得最低平均房价在2008年9月，约在9300元，现在统计4月份均价是1.2万。楼市有15%左右的升幅。今年上半年虽然面临通缩威胁，但是世界范围内强力的救市和巨额资金注入，通胀会在2010年不可避免到来，资产重新定价和估值也会随之而来。这对房地产是一个很好的机会。但是为什么刚才说房地产最危机的时候还没有到来？我们看到深圳楼市成交量在上升。1月份成交4000多套，2月份是5000多套，3月份是8400套，4月份到现在统计的数据大概是3300套左右。成交量来讲，4月份因为价格上升，成交量有所减缓。深圳楼市新增供求比不足，连续三个月出现供不应求局面。市场存量，现在深圳存量在2月底已经降到5万套以下，3月到4月也消化了110万平米左右。成交价格，4月份录得均价1.2万。我们认为深圳和珠三角楼市已经见底并开始复苏。
#p#副标题#e#深圳大学产业经济研究中心主任、深圳市人大常委、博士生导师魏达志：《珠三角规划纲要》通过并实施对华南房产业的影响
各位企业家，大家好！谈到金融危机对房地产的影响，以及有关《珠三角规划纲要》的问题，首先我们要对宏观经济做一个判断，无论政府还是企业、学术界，对宏观经济运行都要有自己的看法。比如富通黄博士就对我们宏观经济运行状况做了一个基本判断，我们是处于逆境，并且谋生存的状态。政府对宏观经济也会有自己的判断，因为在市场经济运行中，大家都是一个学习的过程，所以政府的判断也有可能会失误。这次我听到全国政协委员从北京回来之后，谈到一些这方面的问题。就是我们全国政协委员当中有不少人对宏观经济进行反思和评价，这也引起了我们的关注，我们对自己经济运行判断是否准确，我们视野是不是能够跟国际经济运行结合起来判断，包括金融危机引起的一系列问题。
金融危机其实并不是最可怕的东西，因为金融危机主要出现在发达国家，至少也是新兴市场国家，我觉得最可怕的危机是粮食危机。今天这个话题，时间关系，我们还是回到《珠三角规划纲要》。《珠三角规划纲要》到底是一个什么东西？不同人眼里有不同看法。学术界眼里，他可能是一个新的区域政策。在党委眼里，一个政治的动员。在政府眼里，可能是一个项目建议书。在企业家眼里，你们可能把它当做一个商机。
《珠三角规划纲要》要主要内涵是什么？它意味着什么？它遵循了什么样的发展规律？中国改革开放30年来，民间曾经归纳过小平理论，一块石头，指的就是摸着石头过河。两只猫，白猫，黑猫，抓住老鼠就是好猫。三条鱼，三个有利于。四只鸡，四项基本原则。我们发现在80年代初期，中央政府有了经济特区政策。80年代中期我们有开发沿海14个城市开放的政策。到90年代中，小平同志发现开放上海太晚了。接着开发西部，接着振兴东北老工业基地。到了03年中提出CEPA，因为港澳台金融危机遇到很多问题。中央政府通过CEPA把中国巨大的市场送给港澳。此后我们发现有中部崛起的政策发布。
这一轮政策发布后，我们总结中国已经实现了区域政策全覆盖。它在战略上的目的是什么意思？主要是解决中国区域经济发展不平衡的问题。解决中西部落后地区追赶沿海和发达地区这样一个问题。解决中国人民共同富裕奔小康的问题。这是中国亟待解决的战略问题。此后又推出了一系列政策改革。新一轮区域政策，中央在战略上想解决什么问题？我觉得他想解决的问题是中国作为发展中国家如何去追赶世界先进水平的问题，追赶发达国家的问题，解决中华民族如何自立于世界之林的问题，解决打造中国经济增长级的问题。这个时候看到在中国改革开放前十年当中，我们出现三大经济增长模式。这三大经济模式非常令人关注，这就是温州自下而上自发的民营经济模式，有苏南的乡镇企业模式，有珠三角的前店后厂的外向型经济发展模式。这几个模式在中国工业化初期和产业化初期，发挥了至关重要的作用。而且这些经验至今还值得我们很多落后地区学习。现在我们又出现了珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群，这些城市群存在的价值在哪里？现在国际竞争与合作的基本单位发生了彻底变化，这个基本单位不是国家，也不是企业，而是城市群。为什么？因为在城市群当中，中心城市和其他次中心城市可以实现一个差异性协调发展。
在城市群当中战略产业、支柱产业、先导产业、传统优势产业和其他配套产业可以进行有机布局，所以只有城市群才成为我们当今一个基本单位和基本平台，打造这个平台就是打造国家经济增长级。我想这个概念大家要非常清晰，《珠三角规划纲要》的出台，我想就是国家这么一个战略意图。它是打造中国南方的第一经济增长级。
在长三角谁是龙头城市的问题已经不是问题，长三角任何一个城市都没有办法跟上海相比。所以长三角任何一个城市都是对上海自觉自愿进行一个差异化发展。但是在珠三角不同，珠三角文件一开始，我们中央政府就说了珠三角你们这些城市要注意和周边的港澳保持一个非常良好的合作关系，学者就提出问题了，珠三角城市群的崛起，港澳是最初经济增长和辐射的集合，这会儿怎么成为你的周边城市了？还有广州、深圳，谁是龙头之争。我刚才还跟我们广州企业家在说，他说广州、深圳经济总量总是在排名上周旋。长三角城市群，它的经济总量比珠三角城市群要大。长三角围绕上海的有江苏、浙江两个省，同时还有南京、苏州、杭州、宁波四个副省级市。珠三角不一样，珠三角九个城市。深圳加香港的经济总量正好是上海的两倍，所以我说深港之间一体化建设，它在中心城市概念上是打造中国第一经济增长级，这个话不用我说，是数字说明的。我想广佛同城化也一定是想打造一个超大型的利润中心城市。我想在一体化时代，中心城市是有不同区别、是有不同功能、是有不同效益，至于谁能最终成为城市群第一的中心城市，不是靠争论，而是靠这个城市经济总量、经济吞吐量、经济带动和辐射作用。
们这样说吧，因为我本人在上海教书出来，上海是一个非常了不起的城市，但是上海在带动中国新一轮经济发展当中，她的辐射能力有多大呢？一个城市有很多功能，包括下水道流水也是一个下水道功能，城市所有功能我们最简单概括出来就是两大功能，一个凝聚功能，一个就是辐射功能。上海这座城市目前来看，它的凝聚功能还是非常强大，如对人才、资本、信息、技术、管理、战略、品牌等各种优质要素的凝聚。但是上海这个城市目前我觉得还没有很大力量对外进行辐射。中国很多省市自治区跑到深圳香港引资，一来就拿几个亿。前任李鸿忠书记到深圳来，给湖北拉了多少亿，好像是1500亿。所以深圳香港组合后，对外部辐射力，我想上海还没有达到，尤其是和香港比。香港市民通过30、40年积累的财富是非常巨大的，这个辐射能力不可小视。
区域经济学理论有一个非常好的概念，就是一个城市群成长有一个主导路径，叫做点轴圈发展模式，30年前在珠江三角洲最像样的中心城市就是香港和广州。这两个辐射集合在经济运行当中进行对接的时候，我们发现珠江东西两岸崛起了深圳、崛起了东莞，也崛起了珠江西岸的中山、珠海等一批明星城市。这个时候由点到轴已经形成了一个城市带，这个城市带的空间非常有限，迅速工业化、城市化就把这点土地占了。于是，开始了新一轮发展，惠州、河源、梅州等等边远地区就是受惠于辐射轴的带动结果。所以深圳、广州的企业到周边买地投资。当一个城市群辐射集合在起到辐射带动作用的时候，这个时候的房地产企业在其中我想是起着相当重要的作用。同时大家都明白，改革开放30年来，经济特区也好、珠三角地区也好，30年来，整个中国其实就做了一件事，这一件事用三个字可以概括：市场化。中国用30年时间建立了一个市场经济体系，完善了市场经济的体制和机制。先行一步的地区会获得很多制度性的效益。比如深圳，深圳这座城市高等院校非常少，但是深圳的企业居然可以发明专利全国第一。并不是你这个城市有很多知识源，而是你这个城市用市场体制机制把其他城市的知识吸引过来。但是这种体制、这种机制正在全国得到普及，我们继续要依赖这个东西，已经没有竞争力。至少市场经济发展，已经有了上海模式、西北模式、东北模式，而不是唯一的珠三角模式，
如果《珠三角发展改革纲要》进行突破，突破口在哪里？未来我们发展的灵魂、纲要、核心是什么？我想这也可以用三个字来概括：国际化。从2006年12月11日中国加入WTO五年过渡期结束之后，中国的国门已经洞开，跨国公司非常容易进来，我们也比较容易出去。这个时候中国一切必须要跟国际接轨，中国不但要接轨，而且还要谋求在世界上的发言权，这个时候我们任何的城市和地区如果他能够先行用国际化标准、制度来建立自己的城市和地区，他同样可以获得制度性先行的效益。所以我说用国际化的眼光、视野、标准来引领改革发展，可是我们未来面临的一个非常重要的问题。与此同时，我们还看到我们人类不断迎接各种挑战。美国有一个学者说，21世纪最重要两件事：一个是美国的创新科技；一个是中国的城市化。美国虽然遇到金融危机，但是美国这个国家创新科技非常有力量。美国国家创新体系没有遭到任何破坏，他还是非常有力量，迅速地站起来。而且金融危机是有钱人玩的把戏，美国人玩金融把戏。金融革命和消费革命组合在一起，美国人超前的聪明。美国人轻松地用一张纸就可以把美金收回，美国发行了各种各样的债券，然后用用纸换回来的美金超前消费，这种游戏玩过了头，就导致金融危机。我想美国金融危机为什么会爆发、为什么会产生、为什么会蔓延，这些情况在座企业家都研究的非常清楚。这种游戏玩过头后，有很多经济学家在呼吁，你们千万不要对美国人担心，他们解决危机后，会获得另外一种成长。倒是我们要思考如何面对各种各样浪潮。全球化就是一个浪潮。还伴随着区域经济一体化。全球化是企业行为，以企业为主体，它的目标和它遵循的东西非常清晰，就是利益最大化，为了利益最大化，所以它的行为方式是非常自发的、自由的、无制度的、无组织、无纪律的，所以他可以在全球赚钱，同时把各种污染丢给全世界。什么是区域经济一体化？一体化行为主体是政府，它的目标也很清晰，就是要成本最小化。我们不同的国别，不同关税独立区，我一次性减免工业品关税，减关税就是降低成本，所以政府行为是有制度安排、有协议、有组织、有秩序。当企业利益最大化和政府成本最小化这两个东西放在一起，它一定是互利互动，并行不背的。包括基础设施一体化等等，基础设施一体化也是为了成本最小化。所以一体化是一个多赢的时代。当然还有一个浪潮，科技革命浪潮。现代企业，科技的创新、垄断、扩散、共享正在成为全世界一道道亮丽的风景线，任何国家和民族不可以小视和回避或者藐视科技革命带来的冲击。任何一个文明的兴起都可以导致一批城市的衰落，也可以导致一批国家和城市崛起，因此在当今世界里打造中心城市，打造创新中心可能是未来世界竞争的焦点。
我们知道珠三角城市群当中，广州非常多高等院校、科研院所。深圳有着庞大的高新技术产业集群。香港政府用非常高的投入供养着8所大学。但是香港大学的教授都是瞄准发表最好的论文，以此获得终身教授地位，因此他的成果和产业发展没有关系。香港发现了这个问题，开始打造深港创新圈，把科研院所所形成的知识创新体系与企业形成的技术创新体系进行有机组合，深港两个城市找到一个优势互补的契合点，这个契合点是打造未来城市创新一个非常重要的东西。香港服务业占到90%以上，香港强大的服务业如果离开了珠三角这样一个庞大的腹地，它是没有生意可做。深圳和香港的集装箱加在一起，当之无愧全世界第一，好不好？好。但是这个好只表现工业化进程当中。科技化时代，集装箱一定会衰落。50、60年代全世界最大的集装箱码头在纽约、横滨，而不是在现在的香港、上海、韩国的釜山等等。于是我们看到未来科技革命对我们区域推动是非常大的。
我想在这一轮发展过程中，我们这些房地产精英们、这些优秀的企业家们、这些思想者们，你们一定能找到你们的商机，一定能渡过当前的难关。我衷心地祝愿你们！
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