不久前有报道称，河南南阳风帆·金色世家小区原为河南省原计委批准的经济适用房项目，最终却按商品房出售。而买到此小区房屋的420户业主，在交齐各类费用3年后仍然未拿到房产证。
此事一经披露，经济适用房再次受到了舆论的强烈质疑。作为一项带有福利性色彩的民生项目——经济适用房，10年来为什么一直处于风口浪尖？经济适用房，到底适用了谁？
现状
经适房不经济，穷人买不到经济适用房
早在10年前新一轮房改启动时，改革设计者为了保证大多数中低收入家庭的需求而保留了“发展集资建房和合作建房”的政策，然而这一善举却在不断的演变中，开始被膨胀的利益改变，部分房源发展成如今老百姓眼中的“特权房”。
有钱买不到的“特权房”
这是一批很特殊的房子。全国各地都可以找到它们的身影，有的被叫做经济适用房，有的被说成是单位的集资建房，但共同之处在于它们都是普通老百姓无法企及只能奢望的“高档品”。知情人说“这都是专供给公务员的，普通人买不到”。
今年3月中，广西柳州市的公务员住宅小区遭到了当地市民的投诉，引起了广泛的争议。这个位于柳江东岸，专为市委、市政府、市人大、市政协领导建的住宅小区，名为河东苑。小区临江而建，环境幽雅，共有26幢楼房，每幢住两户，每户车库、花园一应俱全。其中正厅级6套，每套建筑面积340平方米，售价74万元；副厅级46套，每套建筑面积320平方米，售价71万元。而最关键的是，这些房子的平均售价仅为2100元/平米左右，仅相当于周边商品房价的一半。
无独有偶，今年5月份，深圳最好的商业地段华强北，靠近红会医院附近的海关住宅“海馨苑”也遭到了网友曝光，随后再次引起了激烈的讨论和批判。这个拥有 11栋高层的小区以2万元/平方米的最保守计算，市值约30亿元，每套价值180万元左右，是最近两三年以来深圳绝无仅有的大建筑群。而这些房子都完全直接分配给了当地海关职工。
此类事件不是单一现象。在北京的各大住宅小区，也有同样类似事件的踪影。这些小区大都在三环路之内，分布在二环路近侧，有的甚至在二环内，都是北京最好的地段。
位于宣武区马连道茶城商业圈内，家乐福附近的一大片新楼让周围的老百姓们眼红不已。这里环境十分寂静，楼外侧的字牌上写着“中直机关经济适用房”的字样。专门办理入住登记的工作人员表示，“这里不外卖，专供给中直机关的人。”据一位知情人士透露，这里的房价4500元/平米左右，超出80平的部分浮动10%。而马连道周边房价大概在15000元左右。同样，从广外甘石桥车站下车走路5分钟左右,一个崭新的小区就会映入眼帘。小区属于闹中取静的好地段。门口保安把守十分严格，必须有通行证才允许进入。据保安介绍，这里是中央公务员住宅小区，刚开盘不久，不对外卖。而据正在为小区内住户装修的王师傅介绍，这里的房价为5700元/平米。而就在其周围的楼盘，房价大都浮动在15000元/平米到2万元/平米之间。
无论是北京还是全国其他地方，这些有特定指向的房子占尽优势，远超过本就照顾中低收入人群、在市场上向老百姓公开发售的经济适用房。一般这些经适房都盖在地段偏远地区,出行不便。
“特权房”出租成了最普遍的获利方式
在全国各大房地产网站上，关于公务员小区住宅的出租随处可见。而这类房源因其具有公务员小区的特色、地理位置优越以及周边设施齐全所以备受青睐。
“本来就是很低的价格买到了房子，转手以同地段价位出租，他们很快就可以收回成本，这实在是一本万利的事。而我们这些没房子只能租房的人却还要眼睁睁的把钱交给他们，真的是很不公平。”林先生说，大学刚毕业的他和朋友就在北京南三环附近的一个公务员小区内租了房子，租金一共为2900元。#p#副标题#e#
一直以来，很多市民都对此颇有意见。一份数据表明，截至去年，全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。
很多业内人士指出这种现象的出现是对社会住房公平化的严重亵渎，更有人指出这是贪污行为，在取消福利分房后，尤其是到了现在房产已经占到个人家庭财产四分之三的高房价时代，这些
拥有特殊利益的住房者面对市场的价格对比其自身的买房款，轻易就获得了巨大财富。
“这部分人的行为绝对是违规的，对整个住房保障体系来说肯定是不公平的，但这不应该归咎于房改的失误。房改的政策是没问题的，从历史和发展中看来，它推行了房屋自有化和私有化，改革总体来看是成功的。只是在执行上来说，存在力度不到位的情况，执行不力造成了问题的产生。其实应该推行把住房制度法律化，从一个政策上升到法律层面，遏止不合理现象的发生，此外，也要加强监督和管理。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
一些专家学者都坚持认为，这种特殊化的住房不同于商品房，也和一般的经济适用房不同，带有较浓的福利色彩，有悖于当初房改“货币化、社会化、市场化”的初衷。而解决的根本之道在于，进一步推动市场化改革，逐步取消这种非商品住宅。
“廉租房”出现成经适房市场拐点
经济适用房本该是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，如今却变了味儿，这不禁让人想起此前有经济学家炮轰经济适用房，指出在一些地方它已经成了职权部门福利分房的延续，称“政府拿纳税人的钱帮中高收入者置业没道理”。
对此，地产评论家们认为，住房供应的“双轨制”，甚至是“多轨制”，正在制造城市市民之间最大的社会不公和瓦解社会主义分配体系公正性。
当然，国家已经意识到这一点，正在逐渐做着调整。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，开始对“集资建房”进行规范。而 2006年建设部联合监察部、国土资源部也发布了196号文，正式严辞叫停党政机关集资建房。但令人遗憾的是，文件中严令禁止的只是发布日之后的对党政机关集资建房项目的审批。
去年年底，中央政府的一项重大举措让一些地方政府在保障性住房建设上迅速转向。
国务院常务会议通过的刺激经济十项举措中，建设保障性安居工程被置于首要位置。住房和城乡建设部副部长齐骥随后对外界宣布，未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6000亿元；廉租房200万套，投资2150亿元。
从数字来看，用于经适房的资金仍远超过廉租房的资金，而经适房却是地方政府出地，开发商来组织建设，也就是说这笔投资主要来自民间；另一方面，200万套廉租房建设所需2150亿元，则由中央和地方财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成，资金保证上更具优势。
中央财政的补助让地方政府对经济适房的态度迅速变脸。辽宁、山东、河北等地纷纷一改过去重经适房轻廉租房的做法，提出要扩大廉租房保障范围。
河北省建设厅透露，河北省正在研究将经济适用房和廉租房进行“并轨”。原来规定是低于当地平均收入水平0.5倍的最低收入家庭享受廉租房，低于当地平均收入0.8倍的低收入家庭享受经济适用房，今后将统一调整为低于当地平均收入0.8倍的家庭既可以享受经济适用房又可以享受廉租房。按照规划，2009年河北省廉租房建设规模由8万套扩大到8.5万套，经济适用房建设面积由180万平方米，降低到150万平方米。
在北京等地，政府宣布将收购一些商品房和二手房源作为保障性住房廉租房。
经济界人士分析，此轮中央政策的调整，促成了地方政府冷遇经适房，从而带来全国住房体系的调整。#p#副标题#e#
观点
茅于轼：经济适用房破坏市场经济
政府建设经济适用房不仅违背了市场发展规律，造成社会财富的损失，而且还容易滋生腐败，败坏社会风气，“政府没有义务满足人们对房产的占有欲”。相反，政府应该加大廉租房建设，以保障人人有房住。
所有的交换都是商品由低价值的地方转向高价值的地方，交换起源于人们对价值的不同判断，商品从低价到高价的交换，就创造了财富。一套成本50万元的房子，按照“交换创造财富”之原理，买房的人出价一定高于50万，高出的部分就是开发商创造的财富；而在买房人心中，这套房子的价值肯定高于所出价钱，否则他就不会购买，这样一来双方都创造了财富。可经济适用房却是将50万元的房子以30万元的价格卖出去，这个交换，直接导致至少20万元的社会财富的减少，所以，计划分配的经济适用房不是为社会积累了财富，而是“消灭”了财富。
如果社会财富的减少可以换取公平，那经济适用房和限价房还算合理，但现在的现实却是，中国社会最困难真正需要买房人群（比如农民工）得不到经济适用房的优惠，而那些可以购买经适房的人，其实不是最困难的人。香港、新加坡虽然也有经济适用房，但那些购买经济适用房的已经是最穷的人。经济适用房除了造成社会财富的流失外，还扰乱了房地产市场公平竞争的秩序，现在来了一批经济适用房，它不是按照市场规则买卖的，那就把正常的市场经济，房地产的市场经济破坏了。这个对房地产业有很大的害处。如果买不起房就先租房住，为什么要买房呢？为什么还要政府帮助他置业呢？政府的义务是帮助大家都有房子住，而不是满足人们对房子的占有欲。
社会要创造财富，其前提是要有一个公平的交换环境，即交换的双方要平等自由。房地产业要追求公平，首先要解决居住条件特别差的人，而低收入人买不起经济适用房，所谓的经济适用房是阴差阳错照顾了中高收入的人。
“有些地方分配经适房干脆采取抓阄的方法，几十万财富的分配是以抓阄的方式进行，你说哪个国家有这样的分配方式？这纯粹就是在赌博。”从经济学的角度上分析财富的分配是按照创造分配，你创造多少拿回去多少。抓阄的办法根本不利于财富的创造，更不利于公平。讲公平的话，应该把创造出来的财富分给最困难的人。
全国大规模地建设经济适用房还给政府提供了腐败的机会，除了经适房的建设用地的出让过程为腐败提供了机会外，在经济适用房的分配上，同样也可能造成贪污腐化。因为我国的现行政策中，土地和资金都掌握在政府手里，他们的商品化绝不是简单的事。
经济适用房真正履行其使命源于1998年的房改，时至今日，其尴尬的境界越来越凸显出来。国家实行经济适用房的初衷是为了解决城镇低收入家庭住房困难，是处于廉租房和商品房之间的一个过度，即意味着国家住房保障体系发展到一定成熟的时候，经济适用房有可能与廉租房并轨。
正如茅于轼所预言的一样，进入12月，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，一改过去重经济适用房轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而茅于轼，在这场演变中扮演了“推波助澜者”的角色。
经济适用房早该下岗了
“2008年昆明市新开工建设经济适用房180万平方米，而新开工建设的廉租房仅2165套；2009年计划新开工建设经济适用房144万平方米，而新开工建设廉租房仅2633套。去年，昆明市的经济适用房基本售不出去。政府投入了大量的人力物力，而中低收入人群却很少从中得到实惠。”在政协云南省第十届委员会第二次会议上，政协委员、云南省浙江商会会长吴建国列出的一组数据和发言令人揪心。
吴建国说：“经济适用房既不经济又不适用，这一政府公共福利在某种程度上并没有真正帮助到低收入人群。经济适用房的区位离市区都比较远，购房者工作生活都很不方便，既增加了交通费用，又浪费了大量时间，大大提高了低收入人群的居住成本。而且，经济适用房的房价许多低收入者也无法承受，相反被并不贫穷的人占有，全国各地开着高级轿车的人群购买经济适用房的现象比比皆是。”
他认为，廉租房建设主要靠政府投入，政府在编制财政预算过程中，应该将该项支出列入到优先项目中，每年安排专项资金来保障廉租房建设。除政府财政补贴外，政府还可以将土地出让金净收益的一部分作为廉租房建设资金，把住房公积金增值收益部分作为建设廉租房的补充资金。廉租房的产权属政府所有，政府可以把其作为抵押物或者融资工具，向金融部门申请无息或低息贷款作为新建廉租房的资金。廉租房建设资金应该纳入公共财政体系，给予稳定的财政支持。
“目前，昆明的经适房和廉租房这两种保障性住房的针对对象区分都不明显。虽然调整了申购资格，中低收入者可以购买经济适用房，但低收入者仍然买不起房。”吴建国说：“如果政府大量建设经济适用房，放开申购条件，将会造成很大金融风险隐患。”
因此，对于购买商品房的中低收入家庭，吴建国认为应该给予他们相应的货币补贴。沈阳市就拟对符合经适房购买资格的家庭由过去实物配售改为每户5.5万元的资金补贴。而长沙市则决定对低收入无房家庭给予8万元货币补偿，让他们购买每平方米3500元以下的商品房。“这对解决中低收入家庭购房、盘活存量商品房，促进房地产业健康稳定发展具有实质的作用。”
吴建国认为，“解决低收入家庭的住房问题，只能低价出租而不是出售福利房，要让那些日后脱贫致富的人群自动取消租房租住资格，让更多的低收入人群及时受益。要永久性的占有住房，只有靠市场去竞争。”#p#副标题#e#
住房多轨制的产物需借鉴经验完善体制
1998年，国务院发布23号文件被看做是房改新政的开始。这份文件将住房原有的分配制变成了货币制，将人们的住房需求完全推向市场。要求在全社会范围内停止实物分房，在全国范围内建立新的住宅供应体系。“这份纲领中的住宅供应体系包括了高收入者购买和租住商品房、向中低收入供应经济适用房、向最低收入者提供廉租住房这三个层次。经济适用房就是那个时候成为
国家住房供应体系的主体之一的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌如是说。
从此，一批又一批不同种类的“经济适用房”陆续出现。很多部门在这样的政策变通下，浓郁的福利色彩使房改的初衷越来越模糊。据一位知情人士透露，有些政府部门的经济适用房除了可以按照职务划分住房面积外，还会负担取暖费以及小区物业等支出。而住房供应的“双轨制”，甚至是“多轨制”，已经制造城市市民之间最大的社会不公和瓦解社会主义分配体系公正性。
有专家表示，真正叫停集资建房则必须完善包括机关单位和企业干部职工在内的住房保障体系。除了足额发放货币补贴，落实公积金制度外，还应该加大工资中的住房消费含量，增强购房或租房的支付能力。而对于那些没有足够能力购买市场化商品房的年轻公务员，则应该通过发展经济适用房合理解决。
世界各国都需要解决政府公务员住房问题。在德国，公务员不享受政府分房制度，公务员买房时国家会给予适当补贴。但和我国按职务高低依次降低补贴数额不同的是，他们工资高的补贴少，工资低的补贴多。法国公务员虽然平均工资和普通工人大致相等，但他们获得丰厚的福利和补贴，每年可领13个月的工资，还享受不少于25种的各类补贴。在补贴中，主要三项为住房补贴、家庭补助和物价补贴。法国普通公务员用3年零1个月的工资就可以购买到一套4居室使用面积约为85平米的独立房屋。
与我国同属亚洲的新加坡在公务员住房体制的成功值得借鉴。新加坡的公务员用公积金购买住房，并且政府规定一个家庭不能同时拥有2套公有住房。新加坡政府制定了完整的《中央公积金制度》，每个公务员可以享有工资40%的公积金，这份公积金属于个人所有，但不得随意提取。公积金不但可以付购房首付款，还可支付分期贷款部分。因此，公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金，新加坡居民的住房总是在较短的时间内得到解决。
“从我国的实际看，经济适用房如果按照政策认真执行，是不会存在问题的。问题的关键是对过去政策界限不清楚，管理上出了问题。新加坡之所以成功，关键在于政策和管理的到位。我国房改虽然10年之久，但我们只是打破了旧体制，新体制的建立速度并不快，整个体系的完善和成熟我们还有很长的路要走。”顾云昌语重心长地说。
办法
廉租房才是真正的出路
“居者有其屋”是世界各国都在追求的目标，但在多数国家，实现穷人 “住房公平”的途径并不是大举建设所谓的“经济适用房”并销售给低收入群体，而是廉租制度。二十世纪五十年代，许多国家和地区纷纷推行公共房屋计划。但经济适用房并未就此退出历史舞台，反而引起了越来越多的争议。
香港公屋典范
香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历五十多年的历史，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务。截至2004年3月底，香港约201．9万人，占香港人口的30％居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为64．8万个，占全港房屋单位总数约三成。
香港公屋计划得以成功的主要因素之一，还得归功于机制设计的精心严密。目前申请租住公屋的必须满足四个条件：一是申请人年龄需满18岁以上；二是在香港居住满7年且仍继续在港居住；三是没有拥有私人住宅物业，没有签订协议购买住宅及没有持有一间拥有住宅的公司一半的股权；四是家庭收入在一定的限额内(月收入6000 港元以下，家庭净资产总额不足17万港元)。以上相关信息，都可以通过公开信息获取。同时，为维护不让承租人长时间享有双重房屋资助的原则，规定凡住户新租房屋，需在新租约/租约证生效日期起计60天内，终止所租公屋单位租约/租用证，并把住房腾空交回房屋署；凡居于公共房屋10年以上，而被界定为“富户”的住户，须缴交双倍租金。
大陆开始转向
在大陆，廉租房一直处于尴尬的境地。据住房和城乡建设部公布的数据，1998年至2007年底国家用于廉租房建设投入的资金为165亿元，每年分解到各地的数目十分有限。
但不久前各地纷纷扩大廉租房建设规模，住房和城乡建设部副部长齐骥在接受访谈时表示：“廉租住房和经济适用住房都属于保障性住房。各地根据自己的经济发展水平，也根据本地群众的实际居住状况，是以廉租住房为主提供保障，还是辅以经济适用住房，我觉得可以由地方政府因地制宜。”
熟悉中国住房保障政策的人士敏锐意识到，此番谈话意味着，今后地方政府经济适用房建设不再有强行指标。
目前政府保障性用房的主要精力集中在廉租房建设上，齐骥透露，住房和城乡建设部已经制定出廉租住房的建设标准———“对于人均建筑面积低于10平方米的，我们保障到13平方米左右。换句话说，就是三口之家应该是有40平方米左右的居所。”
对于有人担心的廉租住房地段不好、生活不便等问题。齐骥解答说，保障性用房建设可以在普通商品房项目中配建，就是在普通商品房的项目当中，规划建设一定数量和一定比例的廉租住房，使得廉租住房的住户和普通商品房的住户形成一个社区。#p#副标题#e#
自1998年国家推动住房改革以来，国务院就提出要在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。
在保障性住房方面，过去一直是经济适用房唱主角。廉租房的突然发力始于2007年，这一年的投入破纪录地达到了94亿元，数额明显增多。原因在于当年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“国发(2007)24号”文件)，24号文件明确提出，廉租房将作为住房保障体系中心。
对廉租房投入的增加，显示了各地积极响应中央号召。但是，2007年新增的廉租房建设资金分解到各地仍然是个小数目，与经济适用房所占比例相比，尚存不少差距。廉租房真正引起各地重视是在去年第四季度，国内许多城市纷纷扭转保障性住房建设思路，相继提出要用廉租住房取代经济适用房。
执行力仍待考验
齐骥表示，在全国范围内大规模地推进保障性安居工程建设，既能增加各个方面的投资、带动相关产业发展和增加劳动力就业，同时又能够刺激消费、促进民生改善，是应对危机、推动发展比较好的切入点。
齐骥的另一个表述是“住有所居”，在十七大报告中已经有相同表述。从“居者有其屋”到“住有所居”的变化，是否也意味着经济适用房政策走向拐点？经济适用房最终是否会完全被廉租房取代？
分析人士认为，虽然中央政府明确廉租房是解决城市低收入人群住房保障问题的主要途径，经适房在相当长一段时间内还不会淡出历史舞台。至少，在国24号文件中，中央政府希望通过建立廉租屋及经济适用房的城市居民住房保障体系来解决城市低收入人群的住房保障问题。且《意见》对廉租屋和经济适用房的基本对象、建筑面积、产权属性、资金来源、市场流转等方面有具体的规定。
经济适用房在解决城市“夹心层”住房问题和稳定房价上发挥的功效，仍然为学界津津乐道。
有专家不赞成完全用廉租房来取代经济适用房。一方面，“一个家庭有房产后会趋于维护稳定，中产阶级占多数的社会是稳定的社会。居者有其屋仍然是绝大多数国人的理想。即便是在发达国家，政府也在帮助蓝领和收入较低的白领拥有自己的房产。”
另一方面，经济适用房推行过程中出现的问题也可能出现在廉租房上，比如，穷人聚居在一起请不起物业，个人收入增加后不会主动退出廉租房等。他还担心过度发展廉租房也会影响效率，甚至退回到福利分房年代。
廉租房是否会产生经适房一样的执行偏差、产生腐败行为？齐骥表示，今后无论是经适房还是廉租房，只要各级政府尽职尽责，把住进口，把握好出口，做到公示，加强监督，都将有助于保障性安居工程做到公平分配。
无论经适房的走向如何，政府在保障性安居工程上的执行力仍待考验。
结语
在今天的中国，买房绝不仅仅是穷人的难题，庞大的中间阶层面临的压力也不小。没买房的为畸高的商品房价格而绝望，买了房的为“房奴”身上沉重的还贷压力而哀叹。更何况，经济适用房在很多地方已经异化为特权房。而对于低收入群体，政府真正应该关注和重点解决的，应该是“住房难”而不应该是“买房难”问题。
如果经济适用房不能实现“住房公平”的功能，那么它就应该被取消，让更好的模式代替。
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