豪宅市场的天花板究竟在哪里？
尽管“十一”期间，楼市成交量跌入低谷，而长假后第一个正常交易周里，豪宅销售表现仍旧抢眼。一线城市豪宅成交价格记录不断被刷新，尤以上海、北京为甚。
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合证券的调研显示，在经历了6-7月份价格的快速上涨后，从8月份开始，一二线城市房价开始趋缓，由于豪宅市场未见降温，部分城市9月成交均价继续上行。
高端市场销售井喷
据了解，位于北京燕山附近区域的一个名为“山上的别墅”的项目上日前推出了11栋亿元别墅，刷新了北京别墅项目的价格纪录，成为北京首个“亿元级别墅区”。虽然价格不菲，但仍有不少人士表示出兴趣与签订意向，已有三栋被预定。
来自易居中国的统计数据显示，截至9月上旬，北京累计未售出的豪宅市值仅432亿元，仅供北京高市2个月消化。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，整个房地产市场都很火爆，豪宅的热销相对滞后于普通住宅。这种趋势从今年二季度就已露出端倪，豪宅销量异常火爆。
根据易居中国的统计数据，以每平方米3万元的标准统计，北京豪宅市场6、7、8月均销售金额约为200亿。高端市场消化量加快，但后续的供应量明显不足。截至8月末，北京市均价3万元以上的项目均出现旺销，位列销售额排行榜前几位的首创禧瑞都、御金台、北京星河湾、国奥村等项目的月销售量均超过2亿元。
个别项目涨幅惊人。在近期举办的《绿色奥运建设发展论坛》上，北京国奥村销售人员介绍说，目前国奥村均价已经达到每平方米36000，而项目一期开盘价仅为每平方米17000元。
统计显示，9月第4周，上海商品住宅的平均成交价格大幅上升17.56%，达到每平方米16628元，是进入9月以来的周均价最高水平。9月25日四季雅苑67栋独立别墅当天售罄，均价高达每平方米77906元，体现于网上房地交易的数据，是带动商品住宅均价大幅上升。而四季雅苑还有30多栋独立别墅的成交数据会在随后逐步体现。位于北京玉渊潭的钓鱼台七号院，均价也达到7万多元。
仲量联行的研究显示，第三季度，北京的高档住宅销售市场供需两旺，平均售价呈加速上涨的趋势。由于市场成交量的回暖以及后期产品的升级，很多高档公寓售价环比上季度有了大幅度的拉升，本季度高档公寓的平均售价已达到每平方米24510元，比上一季度上涨了9.7%。高档别墅市场的需求也表现得十分旺盛，本季度平均售价达到每平方米20594元，比上一季度上涨了6.2%。
全经联秘书长杨乐渝认为，由于去年开发商不看好大势，停工甚多，直接造成下半年出现“断顿”现象。今年4-8月，豪宅供应量开始迅猛增长，截至目前豪宅存量共4758套，存量面积105.4万平方米。如果以上半年的消化速度，豪宅市场库存房源消化仅够支撑北京市场2个月。
亚豪机构任启鑫认为，在当下土地交易价格居高不下、“天价地王”屡被刷新的市场背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会更多地选择开发高端住宅产品，预计2010年后，豪宅市场的竞争将会越加激烈。
豪宅井喷加剧地产失衡
由于高端楼盘所面对的消费群体较为特殊，地理位置的稀缺性以及楼盘优质品质的保证，使得高端住宅拥有较强的保值增值性，这一点吸引了众多以投资为目的的购房者。
据统计，绝大多数富豪选择别墅等高端住宅作为置业的首选。与广大普通购房人群不同，富人置业不仅为了自住或改善，更看重的是资产的投资价值和保值增值性能。高端住宅市场由于受政策影响较小，较普通住宅投资风险更低。尤其是在经济刚刚复苏，未来存在通胀压力的前提下，品质优秀的高端住宅往往面临更多的升值机会。
正是在这种情况下，国内高端住宅的购买力大大提升，从而使其保持了较快的上涨态势。也激发了开发商参与高端住宅项目的热情。
然而在我国房地产市场结构体系尚未成熟的背景下，有限的土地供给使得住宅“高端化”对面向广大普通购房者的中低端市场形成了巨大冲击。豪宅持续放量带动整体房价上涨，透支了居民的购买力，造成收入分配的进一步恶化。
同时，住宅高端化所带来的房产投资属性的释放，也会进一步推高资产和信贷泡沫，加剧未来市场波动，不利于我国房地产市场的健康发展。
目前，部分一线城市的住宅市场已经有走高端化路线的苗头。开发商动辄推出几百万甚至上千万的豪宅，房屋本质已经转变为一种投资品。而且由于一线城市良好的配套设施、便利的交通、优秀的教育资源和医疗资源，更加吸引豪宅投资者。大量资金的流入不仅使大城市房价居高不下，排斥了普通消费者的购房需求，而且也导致财富资源过度集中在少数城市，加深区域经济发展的不协调。
我国政府对发展健康的房地产市场一直保持高度重视的态度，建立健全多层次的住房体系始终是行业政策的导向。然而在住房保障体系尚未健全的时候，商品房的高端化路线愈演愈烈只能带来结构的进一步失衡。从人口结构分布和变迁来看，广大普通购房者作为市场的中间阶层，构成了需求的主体。然而作为中间阶层的民众，既无法享受到住房保障，又不能承担得起走向高端化的商品住宅，从而导致了城市大批中低收入人群买不起房。这种供需结构的失衡只会影响整个行业未来的发展。
豪宅热销预示市场调整？
国金证券首席经济学家金岩石特别注意到了上海星河湾开盘时的热销现象。他认为，在房产主要还是投资品的发展阶段，房产价格，特别是高档住宅的价格，一定是由货币和股市决定的，而房产作为消费品的属性会退居次要地位，此时租金回报率和家庭可支配收入并不决定房价。因为，投资人的消费思维，是用预期的投资回报来决定消费水平，用以往的投资收益来选择生活方式，所以他们相信，未来举债投资，在追求美好生活的预期中为社会分担了风险。他判断，土地资源越来越稀缺，一线城市的房屋价格会跳跃式上升，上海最高房价将比东京还高，因为上海成为超级都市将成必然。
而杨红旭认为，豪宅的热销则意味着下一阶段市场的调整。他认为，物极必反，市场“无形之手”会调节楼市，豪宅火爆证明最有钱的人、风险偏好度最高的钱入市了，而2008年7月上海房价最高点时，热销的同样是豪宅。其后，8月份全国和上海房价指数首次出现环比下跌，由此证明，2008年7月恰恰是上轮房价的高点。
他指出，投资者的敏感度不同。今年2、3月份，市场复苏各方皆大欢喜，因为是以刚需为主导的自住需求主导，合理而健康。随后，对市场最敏感是温州投资者，他们早在3月就出现在杭州、上海，4、5月扩散至其它中心城市，但他们并非富豪，其投资偏好是小户型和中高档住宅。及至真正的大款们、热钱们抢购豪宅时，房价已被温州客炒高，市场风险增大。另外，政策已发生变化。房地产政策暂时不会变向，但二套房贷严厉化、打击捂盘囤地的措施重现，中央对资产泡沫的忧虑也在加重。但不排除，一些豪宅购买者中的相当部分更注重中长期投资收益，不是很在意短期波动；还有部分以自住需求为主。
任启鑫也表达了相似的观点。高端客户对于置业更为谨慎，一般会将项目当前的售价与物业的升值空间紧密联系起来，一旦价格出现过快上涨，透支了部分未来的上升空间，高端置业者就可能考虑暂时搁置购房意愿。而政策层面的不确定性加剧了高端客户的摇摆，货币政策的动态微调可能造成流动性减少，流入房地产业的资金量势必有所减缓，而二套房贷的紧缩政策增加了高端物业的置业成本，年底即将到期的二手房税费减免政策能否延续，物业流转所需缴纳税费的不确定，更令部分以投资为目的的高端置业者难以判断现阶段是否选择购房，这些均在影响着高端物业的升值前景和购房需求。
仲量联行预计，在第四季度，高档住宅价格的上涨空间将明显放缓，同时预计成交量将比本季度有所下降。
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