正当香港楼市高烧不退之际，去年曾作出“有闲钱可买楼买股”建议的长实主席李嘉诚，已不再评论楼市、股市，只谓不鼓励人家冒险，并忠告市民买楼要万分小心，言词如此变化多少反映当前
环球经济复苏未稳固，前景有隐忧，当中利率回升风险成为香港楼市最大威胁。
当前香港市民关心楼价升势过急、置业困难的问题，李嘉诚在长实与和黄业绩记者会上被多次提问，但他始终避谈，由其子李泽钜代答，就连港府是否应该复建居屋也不公开表态，只愿表示支持兴建更多公屋予低收入人士。
不过，李泽钜谈论楼市的一番话却值得当局重视。他表示香港楼市市况端视供求关系，而一直以来经常出现求过于供情况，过去数十年长线拿楼都是有钱赚，这个方程式在短期内不会改变。从近月长实售楼成绩亦反映置业需求强劲，可知道现时楼市供不应求情况愈趋严重，是当局过去多年实行僵化的勾地制度所种下的恶果。
尽管最近港府从善如流，微调了勾地制度，将没被勾出的指定六幅地皮推出拍卖或招标出售，可惜来得太迟了，况且当局始终不肯恢复定期土地拍卖，就算目前地产商较易申请勾出地皮拍卖，但增加土地供应速度仍嫌太慢。
事实上，今明两年香港住宅落成量平均只有12000个，仍然低于每年约20000个的正常住宅需求量。港府要有效调控过热的楼市，关键因素是要从增加供应量方面着手，恢复定期土地拍卖是当前最可行、最有效的方法。
至于复建居屋问题，现时社会各界有不同意见，港府要从长计议，不应轻率作出决定，尤其是今年全球经济存在不少变数，不宜贸然复建居屋。
一是最近希腊爆发的债务危机可能进一步波及其他欧洲国家。标准普尔突发出预警，或调低英国AAA信贷评级，财赤占GDP比重达一成二的英国如果出事，必然会拖累欧美以至全球经济。
二是美债泡沫濒临爆破的边缘，美国今年要发债二万多亿美元才能填补赤字，美债买家根本吃不消，中国、日本近月更减持美债，美国长债孳息率正在逐步升近金融海啸时高位，美国长债息升，将推升企业融资成本及按揭利率，美国经济、楼市复苏将会难上加难。
三是贸易保护主义冲击全球经济复苏。近期美国频频就人民币汇率问题发难，恐令中美贸易摩擦加剧。
四是美国拆息见底回升，港息迟早跟随上扬。美联储局表示会维持低息一段时间，但控制不了银行之间资金拆借成本，美元3个月银行同业拆息升上9个月高位并不寻常，市场资金逐步抽紧，港元拆息下半年可能开始上扬，香港楼市将有难。
金管局在半年报告中便警告加息风险，按息每升百分之一，还款额便会大增百分之九点四，当港元拆息追随美息回升，供楼支出便显著增加，打击楼市之余，还构成银行体系重大风险。
上述四大经济变数中，以利率回升风险对香港楼市威胁最大，加上内地亦大力调控楼市，难怪长实集团随时可动用不少于五百亿港元作投资，亦不会孤注一掷，强调投资要攻守兼备。
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