在连续一系列调控政策之后，房地产市场再次迎来一记重拳。4月14日召开的国务院常务会议针对部分城市房价过快上涨确定了四项政策措施。
17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证
明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
“这一轮调控政策是自房改后十多年以来涉及面最广、力度最大、综合性最强的一次调控。”房产专家、开发商以及业内市场人士表示，此次调控着力点准确、效果直接明显。
新政将“认房不认贷”
银监会官员表示，新的房贷政策不再以贷款记录来认定，而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。
银监会银行业监管一部主任杨家才不久前在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。
而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。
4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上房可停贷。杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。
杨家才透露，目前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。#p#副标题#e#
房价疯涨的区域率先回落
“此次调控应该是力度最大的一次。”我爱我家副总经理胡景晖表示，整体来看，此次调控政策会对房价上涨势头起到明显抑制作用，对投资、投机炒房以及恐慌性购房需求起到抑制作用，对中长期房价的稳定也会有明显作用。
胡景晖说，“政策效应会像多米诺骨牌一样。调控政策一出，那些资金实力相对不强、前期价格抬得很高、项目体量比较大的楼盘会率先降价。”据了解，北京通州区域内的新盘开始跳水，有些
项目已开始打折。他预计，以通州区域的项目为起始，打折会产生跟风效应，而且降价效应很快会从一手房传导到二手房市场。
“目前来看，市场上的短期炒家已经开始离场，房价至少会回到春节前后的水平。”胡景晖认为，今年3月15日北京一天出现了三块“地王”，致使随后一个月的时间，房价疯狂上涨。此次调控政策连续出台后，过去一个月由于“地王”效应所带来的房价泡沫会首先被挤掉，尤其是前期价格上涨比较快的地区，如通州、望京、南城区域，房价会率先回落。“个人认为最少要降两成左右。”
而从市场交易量来看，4月份一、二手房交易量明显比3月份下降。随着政策的陆续出台，购房人的购房需求也出现下降趋势，大家都在观望调控的效果，观望期也将持续一段时间。另外，二手房业主的心态也平和多了，原来几乎是价格涨了再涨，没有顶点。政策出台后，二手房交易中几乎没有再出现临时涨价、毁约、跳价等现象。
开发商担心市场重返2008
“这次调控效果应该会很明显，因为力度是空前的，效果也是可以预见的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示，此前房价涨得太快，连开发商都觉得应该调控了。
今年的房价疯涨一点也不亚于2009年。根据国家统计局公布的房价最新数据，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。这个涨幅，创造了该统计数据建立以来的最高历史记录。一些大中城市，房价涨幅更是令人咋舌，以北京为例，3月15日出现三块“地王”后，随之房价几乎是几天一涨，通州新盘每平方米更是直奔3万元大关。
针对房价上涨过快现象，国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四方面政策，要求二套房贷首付款比例不得低于50%。
时隔三天，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
虽然房价疯涨让开发商都觉得有必要调控，但是，现在这样的力度是开发商所没有预估到的。“我们对政策效果会有一些担心，真怕房地产市场会像2008年那样一下子冷下来。”陈云峰说，形势比想像的要严峻，开发商还要进一步了解市场反应。
陈云峰说，房价高是由多种因素形成的，其中包括社会资金大量流入房地产行业，目前这一因素并没有得到完全控制。所以，房地产市场的走势还需观望。
调控政策仍未出尽
“中央近一段调控政策是果断而及时的，因为目前房地产市场存在的投机炒作行为会对未来房地产市场长期、持续发展带来很大的负面影响。”国务院发展研究中心产业经济研究部副部长杨建龙表示，这一轮调控政策是基于对市场客观研究之后推出的针对性很强的政策，政策力度很大，但产生的负面效果会很小，因为这是一种局部“手术”，是把市场中的“瘤”给切除掉。
最重要的是，在整个房地产市场中，有相当一部分的量是刚性需求。因此，即使目前采取严厉的政策手段进行调控，刚性需求也会是房地产市场今后一段时间内发展的重要支撑。由此来看，这一轮政策调控，时机抓得好，着力点准确，效果直接明显，而且副作用小。
杨建龙说，经过这一轮的调控，市场把投机需求剔除以后，房地产市场价、量会有一段时间的波动，出现一个短期调整。预计今年6月之后，市场将重新进入平稳的价量齐升状态。在此期间，很多前期存有泡沫的高房价肯定会回落，而总体房价水平不会发生太大的起落。
但也有业内人士分析认为，如果后续仍有调控政策出台，市场的波动周期可能会有所拉长。
胡景晖说，有关房地产市场的调控政策可能还没有完全出尽，目前一些地方正在酝酿的房产税已经箭在弦上。据了解，重庆的房产税征收措施国务院已经原则性批准，交由财政部进行最后审核。由此来看，后续应该还会有一些政策出台，包括土地招拍挂制度改革、房产税等等，如果这些政策也出台，对房地产市场的影响可能还要深远。
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