编者按：由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已持续进行了七年，研究成果引起了社会各界的广泛关注，对地产企业巩固品牌形象、提升品牌忠诚、强化行业地位发挥了重要作用。
4月23日，“2010中国房地产百强企业研究成果华南发布会暨第七届中国房地产（华南）百强企业家峰会”在深圳五洲宾馆隆重举行。中国房地产TOP10研究组在会上发布“2010中国房地产百强
企业”华南区研究成果，与会嘉宾认为，理性成长已成为2010中国房地产百强企业的主旋律。其实，无论是地产百强企业还是读者，大家一定对房产新政的陆续出台更为关注。所以，我们特刊登住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹就房产新政的发言，以飨读者。
最近出台了一系列的房地产严厉政策，在这个政策出台之前市场上有一些不利的因素在集聚，特别是一二月份全国市场出现了异常情况。传统上1到2月份是我们这个行业的淡季，根据历年的数据，1到2月份的增长数字从来没有超过两位数字，有很多项目是没有开盘的。但是今年的1到2月份全国的的增长速度达到了8.2%，这个增长速度非常高，即使剔除了去年的增长，它仍然是非常高。
北京今年的一季度，特别是1、2月份房产成交增长速度飞涨很大，35%。两会之后又出了一个非常引人注目的三个地王。地王现象一出，导致了全社会对房价上涨的高度关注，带来了二手房一连串的毁约，要涨价，上涨价格也是非常的不理性。今年的北京春季房展会我去参加了，有三分之一的房子卖的是美国、加拿大、澳大利亚的房子，还有一部分来自秦皇岛，北京境外的房子在卖，看房的人很多，除了北京居民以外，还有大量的内蒙的、东北的，山西的，问他为什么到北京来买房子，他说因为东北的房子涨的太慢了，还是北京的房价涨的快，所以要到北京来买房子，市场上有很多非理性的因素在集聚。今年国务院出台了这样的政策，对一些市场的不健康因素进行了调整。这个政策出台之后，各个方面都有一定的反映，最令人感到吃惊的反映是，有一些开发企业认为已经是老运动员了，不怕这些政策，这些政策不会有任何的影响，不会有什么效果。其实，这次的政策力度非常大，规定非常细，措施非常的严。这次的政策级别非常高，这一次是国发文件，不是国办发，文件的级别非常高。国发文件有几次。第一次，最近十年1998年住房制度改革，关于福利分房的通知是国发文件。2003年关于促进房地产业健康发展，把房地产作为自主产业的文件是国发文件，还有住房改善的文件是国发文件，其他的所有调控文件不是国办发的，就是国土资源部和建设部发的。这次发的文件的级别非常高，说明了国务院对房地产的高度重视。这次的调控目标非常清楚，就是要抑制部分城市房价过度的上涨。
政策核心有三个方面：第一，控制投资型需求。怎么控制投资型需求，这个政策本身不是一个特别新的提法，但是这次的措施是有很多新意的。要提高投资成本，怎么提高投资成本，政府对一套房、二套房、三套房都规定了贷款成数的提高。买第一套房如果超过90平方米，首付从去年的20%提高到30%。买第二套房不是在银行贷款买房，而是家庭自己买的房子，首付从去年的40%要提高到今年的50%，这个措施非常严格。在去年第二套房购买如果贷款还可以享受到7折或者7.5折的利率优惠，这次提高了1倍。加上提高的首付第二套房的贷款成本提高了50%，如果是第三套贷款要大幅度提高首付和贷款利率，由商业银行根据风险进行定价，这是提高投资成本。
再加上遏制投机。怎么遏制投机呢？政策文件规定的非常清楚，在房价高，涨的速度快，以及供求关系紧张的地区采取两个办法进行遏制投机。第一限制贷款，这些地方可以出台政策限制对第三套房的贷款。第二对外地人在当地没有纳税证明和社保证明的也可以停止对它的贷款。大家说我能不能全款，可以，地方政府可以根据情况在一定时间内限制购房的数量。限购，限贷这些措施针对房价涨的快的地区，政府可以出台一些政策来遏制，政策非常具体，力度非常大。为此还储备了新的政策，就是关于房产税收的政策，文件里明确提出来，财政部和国家税务总局加快研究关于引导居民合理住房消费和控制房地产投资收益的税收政策，这是作为政策储备来控制一些投资性需求。#p#副标题#e#
第二个核心，加大供给的规模。这次国务院下定决心要进一步的扭转供求失衡的格局。前几年房价上涨过快，与供求结构失衡有很大的关系，但是在需求里面有一部分是投资性的，所谓的不合理需求。总体上来讲，供求是偏紧的。今年要求各个地方的城市土地储备释放18万公顷的土地。第一，增新量，就是从源头增加土地的供给。18万公顷比去年增加了18.5%，这个量非常大。70%用于保障性住房，比去年全国总的用地量还要大。第二，调结构。通过调结构来增加更多套的户数，满足低收入的家庭对住房的要求。第三，积囤量。要把长期限制的囤量土地投放市场，加大供应。
第三个核心，加强市场监管，这次的非常严格。这次明确提出来，各个部委和各级省政府要负起责任，对于省级政府两件事要问责。1、稳定房价。2、低入家庭的住房保障。这两件事要对省政府问责。对政府负责这条要求各个地方根据自身的房产市场的情况出台一些政策，来控制房价上涨和落实保障住房。这个要求非常清楚。加强开发和销售的节奏，各个部门都在抓紧落实国务院文件。比如说，必须实名制，中途交易不能改名，登记的时候不能改名，必须一次性公布房源，不能搞虚假合同等等。这次关于市场秩序整顿的措施也非常严厉，在文件中说，关于土地首先要完善招投标制度，对企业来讲有存量土地，以及囤地的企业有这种行为的，第一，不准它再购置新的土地；第二，银行不准给它贷款；第三，银监会不准它上市。对于炒房，哄抬房价，严重违规的企业可以明确取消它的资格。这些措施是非常严格的，而且规定的非常细致。这个政策的力度非常大。很多企业恐怕要认真的研究这个文件，它的规定非常细致，非常严格，所以必须要有一个正视这个政策的效应，积极调整是企业的上策。
这个政策同时会有两个改变。第一，会改变今年市场的供求关系。今年房地产市场的供给有一个特点，是前低后高。为什么前低后高。房地产市场的前期指标主要有三方面。一个是施工面积增速，第二新开工面积增速，第三土地购置面积增速。这三个指标都在今年一季度开始放量上升。今年1月份开始由负转正。新开工面积去年12个月里面8个月是负增长，10月份开始由负转正。今年1季度新开工增长速度达到了60%，这是历史上的最高位，从来没有在1季度的时候新开工的面积有如此高的增长。所有的前期指标都是历史的最高位，这意味着这些投资将会在随后的二、三、四季度开始进入销售。今年的供求关系一定会发生变化。
第二个改变，政府的力度之大，对投资的管理之严也预示着今年在短期内市场预期是会改变的。有一些投资者，还有一些企业说是“老运动员”了，我觉得大家一定要高度重视。
今天因为是百强企业，大企业在中国搞房地产做大做强很有必要，而且在中国做大比做强还重要。因为只有做大，企业财能够做结构。没有大谈不上结构。做了结构才能够搞跨地区经营，规避不同地区发展的风险。做大才能做多业态，也规避不同业态的风险。大致可以判断的是，这次政策受影响最大的还是投资比例比较大的一线城市、发达城市。
这个市场上有三类需求目前在大、中、小城市的占比都在提高，而这三类需求受政策影响非常大。第一，投资获利的。第二，保值避险的。第三，恐慌炒钱的。这三类需求是极不稳定的，受政策的影响特别大。因为它们不是非需要房子的，它们的需求弹性很大。而且这阵子会受到货币调整的影响，今年可能会有加息。
大企业主动性要大很多，是因为只有大企业才可以做结构，跨区经营。很多百强企业在全国二三线城市做了布局，这样可以规避不同类型城市受政策影响程度不同所产生的风险。第二，多业态。这次的政策主要是集中在住宅上，对非住宅没有什么规定。
总之，百强企业很强大。这些政策的调整，虽然在短期内市场会有一些比较大的变化，但从长远看，把一些不健康的因素从市场挤出去，有利于市场的长期稳定发展。对优秀企业来说会有更好的机会。我也希望百强企业真正的经受市场或者政策变化的考验。
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