进入春夏季以来，随着天气的升温，中国楼市是一浪高过一浪。打开报纸、电视、网络，我们看到的是：
炙手可热的广东楼市迎来了新一轮的狂飙：根据国土房管部门最近公布的信息，广州新建商品住宅均价5月份达到7823元／平方米，刷新了房价历史纪录。
深圳的房价在4个月里暴涨了50％，中心区突破2万元／平方米的价位，成为国内房价最引人注目的城市。
“今年南京的房价就像脱缰野马，一天一个价，让人心惊肉跳。”一位南京购房者说。据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5%，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2%，位居全国第6。而在2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1%，2005年全年仅为3.5%。
在国家发改委等部门发布的5月全国城市房价中，安徽蚌埠这个皖北城市首次进入了人们的视线，它以房价涨幅10.2%排在了全国第五位。然而，在去年，这个城市综合实力还只排在全国第182名。
中国南部滨海城市广西北海市，最近三个月房价涨幅力压北京、深圳，位居中国七十个重点城市第一。
一夜之间，重庆楼市由“温”转“热”。重庆市国土资源和房屋管理局6月26日称，当地房价在重庆获批“国家统筹城乡发展综合试验区”之后两周内上涨7.6%，但“目前仍处于健康增长态势”。
上海的房价又开始涨了，在经过调控后，房价又出现了新的上涨趋势。
北京五环以内的房价都过万了。
深圳、北京、南京、武汉、重庆、长沙、北海、蚌埠等等，无论是一线、二线、三线城市，房价都涨疯了。
据统计，今年5月，全国70个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨，新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%，北京、深圳等五个城市比去年同期上涨10%以上。
到底是谁在买楼？老百姓真的都富了吗？房价真的如有些专家说的不贵吗？是开发商在炒作吗？各地有何举措抑制房价涨幅？
居者有其屋，杜老夫子当年喊：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜……今天对于普通老百姓来说要买一套自己的房屋，也不容易啊。
房子为什么卖得火，因为有人买。那么，谁在买房?为什么买房？
到底多少是买来自住、多少是用来炒作？眼下，恐怕无人可全面真实地回答出来。
有人说，买第二套房的都是投资者，就是“黄牛”。真是该这样定义吗？
在深圳楼市，据说购买商品房的有几种人：一是年轻人，攒了钱买套小房，将原来的房租变成了月供；一种是第二套住房的购买者，以旧换新或以小换大，都是用于自住。第三种是港人和外籍人士，根据政府提供的数字，这部分人占不到１０％。第四种就是所谓炒房者，也叫投资者。什么叫炒房者呢，不是说买房投资就叫炒房，而是这些人的唯一目的就是追求房价的不断上涨，完全不顾房产的真实价值，所谓真实价值有一个简单指标，就是房屋的租金回报率，房屋的年租金在总房价的5%以上，基本都可以说房价是在正常的范围内。但是，现在大部分楼市已经严重地偏离了这一指标。这就是炒家惹的祸。其实炒家也不傻，炒什么其实不重要，关键是有人接盘。而媒体有时不正确的描述，导致一般老百姓也想当炒家，结果就接了盘，另有一个特点，就是真把价格炒高了以后，即使没有人接盘，还可以把它抵押给银行套现，所以炒家的热情始终高涨。
据深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》：深圳2006年置业者中有超过30.31％的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。有统计数据显示，深圳住房的转手速度很快。坊间流传的比例更为惊人，宣称深圳有高达70%的房子用于投资用途，而非居住目的。
由于投资者大量的存在，商品住宅交易频繁，深圳的二手房市场日益红火。据统计，今年1至5月，深圳全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46：1。
同事的朋友近期在深圳购买了一套全新的二手房，卖房的业主是完全没有住过。“这时我才知道，我们都是从投资者那里买的新房，经过他们一转手，新房就变成二手房，当然价格肯定也是贵了不少。”同事的朋友无奈地说。
作为开放程度较高的地区，广东的楼市还吸引着香港投资者的眼光。“我知道很多香港的教授都是将手中的港币换为人民币，再想方设法进入广东的股市和楼市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
国世平是香港的客座教授，经常往来两地，因此对香港各个大学里的动向比较清楚。“很多境外投资者都相信人民币会升值。他们这时候进入内地楼市，可以分享房地产市场的增长成果，等到人民币升值后，他们再转手卖掉还可以获得更大的利润。”国世平说，这种投机热钱的大量存在使得目前包括深圳在内的国内一线城市楼市已近疯狂。
在上海、杭州、北京等中心城市，投资性买房已经占到相当比例，上海政府公布的数据是16%，但很多业内人士认为实际比例已经超过50%，大量的商品房囤积在投资者手中，迟迟不能进入最终消费市场。
据了解北海市６０％的房被外来者买走。
不排除投资者在各城市购房炒作，但房价上涨的原因是多方面的，仅仅少部分的投资者也难已把房价抬高。
关于房价上涨的原因，开发商有开发商的说法，政府有政府的说法，学者有学者的说法，归纳起来大致有以下几点：
一、城市化拉动了住房消费
改革开放以来的20年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。如决定规定“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加+，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。
可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。
二、住房制度改革刺激了房地产市场的需求
1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。
住房制度改革之后，城市居民的50％左右人口获得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的高比例，使租方市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003年中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，世界平均主要城市的租金收益率达到7%左右。#p#副标题#e#
三、土地政策的变化催生了房价
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。
首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%-50%。
其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
四、存在大量的非自住需求者参与购房、炒房、住房的行为
目前，中国的投资渠道单一，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于因恒存款的收益率。再从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求。
专家观点：房价上涨还有深层次原因
随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束；决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。
专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。
来自老百姓的通俗的说法：开发商捂盘、囤盘、虚报价格，中介恶意炒作、媒体推波助澜，也是房价上涨的原因。
最近一些二三线城市的房价涨幅惊人，是不是这些地方的经济都突然转好，需求突然增加了呢？事实恐怕未必如此。房价上涨，受益最大的往往是地方政府和开发商，人们不敢说一些地方的房价突然飙升，是地方政府和开发商联手作多的结果，但有一点很肯定，当地消费者并没有把房价短期内、推高百分之几十的能力。但愿那些二三线城市的房价上涨是因为经济基本面发生了变化，而不是过江龙资金短线炒作的结果。
住房是民生基本问题之一，它既有商品属性，更有保障性质。如果住房价格远远超过居民收入水平，使绝大多数家庭买不起房，又没有其他任何住房保障，那么，就将危及到百姓的正常生活。目前，我国部分城市住房价格超出了大多数百姓的承受能力，并由此产生了一系列社会问题，能否解决百姓“住房难”，考验着各级政府的执政能力。
南京试水地方政府调控房价引发争论
面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅５％…… 这一措施出台一个月，引发各界高度关注和激烈争论，开发商、普通市民、专家学者等纷纷加入其中。
房价飞涨 六部门联手调控
据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5%，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2%，位居全国第6。而在2006年上半年，南京住宅价格涨幅只有2.1%，2005年全年仅为3.5%。
房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，对房价进行调控。
南京市物价局副局长张瑞忠告诉记者，此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”，其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8%，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。
“此外，考虑到今年四五月份的涨幅足以给开发商带来超额利润，我们还规定，‘尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格’，即‘只能降不能涨’，这条规定将持续一段时间。”张瑞忠说，“遏制开发商乱定价、哄抬价格，甚至一天两价的违规行为，已经到了刻不容缓的地步。近日，南京某楼盘价格在两个小时内竟然上涨了1200元，引起了市民强烈不满。市场经济不是随口喊价，政府该调控时就要出手。”
开发商：政府管房价是“开倒车”
记者采访了解到，这3个文件一出，立刻引来对立的两种观点，老百姓拍手称快，开发商却公开叫板。北京华远集团总裁任志强甚至在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。
任志强说：“自由市场中早上卖的菜与晚上卖的菜的价格是不同的，因为时间差给了顾客讨价还价的条件，也给了小贩们定价的自由权。价格是根据市场需求与供给的情况博弈而产生的，政府是否应在明码标价时限制小贩们的自由调价权呢？是否要把每一棵白菜都标上价格而不能调整了呢？”
南京市某房产老总说，物价局规定开发商利润率为8%，而税务局多年来一直按20%的利润率来预征楼盘税收，很显然，物价局与税务局自相矛盾，对开发商来说是不公平的。
一名房产销售经理告诉记者，南京此次调控仅仅从控制某个商品房价格本身入手，这是“扬汤止沸”而不是“釜底抽薪”，很难有成效。政府该做的是减缓地价上涨速度、抬高房地产准入门槛、严厉打击哄抬房价的企业，从构成房地产成本的几个主要部分来入手，才能最终控制房价。
“一房一价”不能从根本上解决目前市场供不应求的状况，物价部门人力物力有限，也未必能对每套房价进行准确的审核，因此，从市场状况和实际操作层面看，其实施效果未必乐观。
建设部门：“市场失灵”需要行政手段
南京市建设部门一位负责人告诉记者，南京房价新政已经引起了建设部的关注，南京市已将有关情况向建设部做了汇报。
这位负责人说，南京房价新政符合价格法相关规定：“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价。”住房从来就不是一个普通的商品，房子是关系到百姓基本生活的头等大事。而且，江苏省在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录，南京的做法是符合法规的。
这位负责人说：“当前，南京商品住房供不应求，房价呈现较快上涨势头，部分开发企业乘机抬高房价以及不规范地调整价格，使正常的价格形成机制产生了部分扭曲。政府动用行政手段加强价格监管在一定程度上弥补市场缺陷，有利于促使价格回归到正常的市场价格上来，保持房地产市场健康平稳发展。”
他说：“市场手段和行政手段是管理市场经济的两大基本方法。在正常的市场秩序下，我们以市场机制管理为主，在市场失灵的特殊情况下，行政手段成为管理市场经济的一个重要手段，毕竟市场经济不是随口喊价。”
南京大学教授葛扬说，政府动用行政手段调控房价，在其他市场经济国家并非没有先例，日本、香港的房地产泡沫破灭也说明，放任房价过快上涨对一国经济是有伤害的。我国发展社会主义市场经济，但是对农资、粮食、燃料油等价格仍然实行政府指导价，就是为了保证广大群众的利益。南京出台房价调控措施也是为了保障中低收入阶层的基本居住需求。
记者采访了解到，普通市民对南京房价新政积极拥护。一位姓秦的工程师说，政府部门一般不敢轻易碰房地产价格，因为每一家开发商背后都站着无数利益群体。南京此举在铁板一块的房价问题上撬开了一道裂缝，在全国吃了螃蟹，这种为百姓利益敢于碰硬的勇气值得拥护。
“房价不见得会下跌，但至少一天之内涨两三次价的荒唐把戏不能再玩，‘一开盘就涨500元’的宣传广告不敢再打，市场秩序规范了。”准备购房的市民朱鹏说。
调控房价成效几何？
“行政调控不符合市场规律，注定会成为‘空调’！”“不卖房，10月后必有报复性反弹！”新政甫出，房地产开发商就通过各种途径给主管部门施压，甚至以不报价、不卖房来软抗，地产商与主管部门的“暗战”已然上演。
“新政出台不到一个月，房价过快上涨的势头得到了遏制，开发商乱抬价、乱炒作的现象明显减少，购房者的恐慌情绪也得到了缓解。”张瑞忠如此描述新政的执行成效。
在开发商的观望气氛中，南京市物价部门已对40多家楼盘的价格进行了审核，对浦口区一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了封盘查处，有消费者投诉，两天内这个楼盘的价格从每平方米2600元上涨到了3000元。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”，其中最多的一个楼盘每平方米大概减少了300元。
业内人士认为，房价调控还要关注其可持续性，寻求长期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面，是必要的、有效的，但从长期来说，还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。
对南京房价新政究竟能在怎样的程度上遏制飞涨的房价，人们正拭目以待。
高房价会严重影响社会的公平和稳定。住房问题是一个重要的社会问题，在老百姓的观念中，房子就是家，有了房子才等于有了家，有了家才能安居，安居才能乐业。“我想有一个小小的家”，是每个人的愿望，房价居高不下，受益的只是少数的房地产经营商，普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担。这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的安定和谐。
对于普通老百姓而言，高房价造成的生活压力，长期下去会严重的影响收入分配结构，更多的人会因为买不起房子产生安全隐患，住房可能会从民生问题转向民生灾难。同时，这种长时间的生活压力对他们的心理承受也是一种挑战，这背后隐藏的是更多更加深入和棘手的问题。
房地产业是关系国计民生的大产业，房价增长过快不仅不利于社会的和谐稳定，更对宏观经济的健康发展构成严重的威胁。
根据有关经济理论，当房地产价格上涨过快，房地产市场投机泡沫产生，传导到宏观经济中去，对整个经济将产生巨大影响，通过财富效应影响到消费，同时会影响企业和银行的资产负债表，刺激投资增加，造成经济的过度繁荣。
房地产过热造成大量资金滞留在该行业，不仅抑制了其他行业的发展，造成社会资源得不到合理的利用，而且，房价上涨时，资产价格产生连锁提价效应，也容易促成证券市场上的投机行为（例如，房屋可用作贷款担保，然后再以贷款从事股票投机）。我国近年来这种现象已经非常明显，房地产市场泡沫化发展，伴随房地产需求和供给增加，引起房地产和相关产业投资大幅增加，宏观经济持续趋向过热，通货膨胀压力加大。
总的来看，房地产价格上涨对经济的影响可归结为以下几个方面：
首先，带动原材料和相关产业价格上涨。房地产价格上涨的直接效应，是促使房地产企业增加投资。较高的房产价格，使建筑公司发现建筑房产更有利可图，促使房地产支出上升。房地产价格上涨，必然引起房地产业投资的盲目扩张，从而拉动上下游产业的投资增长，进而引起与房地产有关的重要原材料如钢铁、水泥、电解铝等需求增加，促使其价格快速增长，而这些原材料需求增加又造成了电力、燃料、运输等方面需求增加，价格上涨。
其次，房价上涨引起的生产资料价格上涨，最终反映到生活资料价格上涨上。生活必需品、食品价格长期看涨。通货膨胀压力增大。
再次，促使银行贷款上升，银行脆弱性增加。银行经营相当数量的房地产贷款，并以房地产的价值充当抵押。当房地产价格上升较高时，相应提高了银行的资本。较高的银行资本允许银行提供更多的贷款，由于很多房地产企业依赖银行借款，银行借款增加，增加了银行的脆弱性。
中国消费者协会7月3日发布的12城市商品住房消费者满意度调查报告显示，房价水平远高于消费者期望。
这12个城市是北京、天津、上海、重庆、大连、青岛、厦门、深圳、杭州、武汉、成都和西安。
调查结果显示：64.2%的消费者认为合理的房价在2000－5000元／平方米之间，其中选择合理价格是3000－4000元／平方米的消费者比例最高，为24.1%；其次是2000－3000元／平方米，比例为22.5%；第三位的是4000－5000元／平方米，比例为17.6%。
由于地区差别，不同城市消费者对合理住房价格的判断差别很大。总体来看，绝大多数远低于该城市住房实际销售／成交价格水平。以北京为例，有84%的消费者认为房价在6000元／平方米以下比较合理。
调查报告指出，当前房地产市场的突出矛盾是，部分城市住房价格上涨过快，中低收入家庭难以承受。
为此，报告建议政府有关部门加快完善调控政策，调整供应结构，增加有效供给，抑制过旺需求，建立符合中国特点的住房建设和消费模式，规范市场秩序，稳定住房价格。同时，强化政府责任，加强住房保障，逐步解决无力通过房地产市场解决住房问题的低收入家庭的住房困难。
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