随着房地产价格持续迅猛上涨，央行多次提高房贷利率，借款人的偿付压力增大。与此同时，面对房价上涨压力，许多本应在几年后购房的人纷纷加入购房者一族，而普通居民为保值增值投资购房的也越来越多。虚高的楼市泡沫，不但让广大购房者背上了沉重的还贷包袱，也让银行系统的按揭贷款危机暗流涌动。不断地加息，已经让购房者处境每况愈下，如果楼市价格出现大幅下滑，势必导致大规模的“断供潮”，房贷危机其实离中国并不遥远。
房贷风险加剧
建设银行研究中心9月发出的一份研究报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险。在央行近年来连续多次加息、个人住房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。
央行上海总部9月初发布的报告指出一个事实：在房价上涨预期下，房贷仍然大规模上升。8月上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月新高，其中新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，房贷占到了90%。而据央行的货币政策执行报告，2007年上半年，居民消费性贷款（房贷占90%以上）比年初增加3800亿元，超过去年全年的数额，比去年同期多增3699亿元，第三季度仍然延续了这一趋势，而2005、2006年房贷的增加额都只有2000多亿元。
事实上，各大银行均在抢食房贷蛋糕，从上市银行2007年半年报来看，上半年银行个人住房贷款规模快速增长，占银行贷款业务总额的1/5，同比增速为10%—30%。据统计，今年上半年金融机构存贷比已经近85%，远超75%的监管红线，其中尤以扩张迅速的股份制银行表现最为突出。这其中，房贷的过猛增长是主要因素。
工、中、建三大银行的房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元，与此同时，个人住房不良贷款则从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。这一数据表明，工、中、建三大行的房贷违约率已经达到了1.6%，虽然目前国内对房贷违约率的警戒线还没有明确标准，但银行业内比较公认的是不能超过1%。
有分析人士认为，一旦房价出现调头，就可能引起信贷坏账的暴增，而且现在商业银行的开发性贷款都是和个人贷款结合在一起的，如果出现危机，两方面都会引起高比例坏账。
以上海为例，去年下半年房地产市场一度出现价格下跌，尽管当时的房价跌幅并不算大，但给银行贷款造成的风险却是成倍增长。2006年9月末，上海房贷不良贷款率由2004年的0.1%增至0.86%，并一度出现“万人违约”的轰动事件。
从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3—8年。我国从2003年开始房贷迅猛增长，现已进入风险暴露期。况且与以前购房者主流是收入高的私营企业主、企业高层和收入稳定的公务员、教师、医生等不同，这几年购房者主流是炒房族和普通工薪阶层，因收入不稳定而还不起房贷的风险要大得多。
“优质资产”神话破灭
发改委9月在网站上发布公告，2007年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，房地产成为上半年资本市场最赚钱的行业。与楼市猛涨相对应的，是银行不断增长的房贷余额。截至今年6月，国内商业性购房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9%。
楼价的不断上涨，是造成按揭风险不断提高的最大因素。央行近年来不断出台的加息措施，让不少购房者特别是中低收入阶层尝到了雪上加霜的味道。从2005年开始，央行已加息7次，仅是今年便加息5次。尽管每次最多27个基点的涨幅似乎显得“微不足道”，但累加影响已经颇为深远。以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，按等额本息的还款方式算，2004年5年以上贷款利率为5.76%，总还款额为674548.33元，而2007年9月后贷款利率为7.83%，总还款额为792855.50元。相比之下，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。这样的政策效应对普通收入的家庭而言，不是一个小数目。
因为商业性住房贷款实行的是浮动利率，只要央行对贷款利率作出调整，借款人需要偿还的利息就会相应地发生变化，买房者负担将随着贷款利率的提高而加大，一旦超过购房者的承受能力，违约现象就容易发生。
此外，房贷风险还涵盖以下几个部分：一是信用和抵押估值风险。为了抢占房贷市场份额，不少银行都降低了放贷门槛，放松了对个人信用情况的调查。而且，在银行放贷过程中，由于种种原因，对于抵押物的估值也容易出现较大偏差，甚至被人利用为套取银行资金的工具，一旦贷款人套取资金成功，银行就面临难以规避的风险。
二是房价下跌风险。快速上涨的房价不断吸引新资金入场，使前期按揭贷款者获取较大差价，但是一旦房价下跌，人们对买房获利的预期降低，累积的风险就容易在瞬间释放出来。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，一旦房价出现大起大落，银行的房贷风险就会被放大，如果房价下跌20%—30%，很可能就会出现“理性违约”情况，也就是违约比继续还贷更划算。
我国的房贷风险一旦发生，将比美国次贷危机厉害百倍，美国次贷在金融市场所占份额极小，而我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90%，占银行贷款比例20%，因此，大面积的房贷危机将直接影响银行业，最终直接打击中国经济。
严控风险出路何在
9月27日，中国人民银行、中国银监会网站同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。新的房地产信贷政策框架主要包括两个方面：首先是配合有关部门进一步规范商品房金融市场；其次是加大对保障性住房建设的金融支持力度。此次《通知》主要针对商品房贷款政策，当为其他相关政策的序幕工作。
规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面采取多种手段，抑制投机性需求，包括将第二套房的贷款首付比例从目前的30%提高到40%，多套房贷款的首付比例则在此基础上由各商业银行自行掌握；同时，第二套房的贷款利率则在标准利率基础上上调10%左右。新政策明确要求，商业银行不得发放贷款额度随房产评估值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。对于商业用房住房贷款，首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于同期同档利率的1.1倍。
另一方面，从控制供给角度进一步整治违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，贷款额度不超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年；对国土资源、建筑主管部门查明囤积房源、囤积土地的开发商，将不予以贷款；同时，商业银行发放的房地产开发贷款只能通过房地产开发科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他科目发放，并不得跨地区使用。
在支持保障性住房建设方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体方案，拟从利率、期限、资本金要求等方面对廉租房建设提供全面金融支持。
据悉，监管部门要求各家银行今年的新增贷款规模由原先的15%调低到13%之内，其中工行和建行今年新增规模不能超过3500亿元，而农、中、交行的规模则在1500—2800亿元之间。
专家指出，房贷资产证券化是分散风险的一条较好出路，这样既可以把银行优质资产打包出售，又能在资本市场上予以消化，且资本市场有较强的预警作用，相信会对风险提前警示和分散。
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