在众多猜测和期待中，北京楼市调控新政2月16日终于揭开神秘面纱，彰显北京打压高房价的大尺度，其在住房保障、限购等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被业界视作史上全国最严厉政策。分析人士认为，直接作用于高房价的北京楼市调控新政或可为其他地方政府提供借鉴，进而对全国市场产生影响。
国内最严格的限购措施
北京市楼市调控细则规定，自2月17日起，对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
另外，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这份方案中的限购尤其是对外地人限购是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。
“北京的落地政策确实在有些方面比中央政策更严格。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，“一来北京是近几年房价上涨最快的区域之一，同时北京是首都城市，在重庆和上海房产税试点之后，北京应该拿出力度更大的政策稳定过快上涨的房价。”
中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平指出，“从另一个角度看，中国当前经济领域的改革与三十年前已经大不相同，三十年前的改革是从经济不发达地区开始，而当前经济领域的一个突出矛盾是结构问题，经济发展越迅速水平越高的城市，其结构矛盾越复杂，因此采取的手段必然越严厉”。
北京市房协副秘书长陈志表示，北京楼市调控新政综合运用经济、行政、税收、法律等多种手段，体现了北京打击高房价的决心，将有效打击投机投资购房，降低房价、抑制通胀。
楼市调控新政作用几何?
事实上，早在2月16日之前，北京楼市调控新政尚处在“只闻楼梯响、不见人下来”阶段时，其对北京楼市的威慑作用已经开始显现。
据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下调了65.6%、54.5%、59.5%。
对此，北京中原地产市场总监张大伟指出，成交下降除了受到密集出台的金融政策等影响之外，其中很重要的一个原因就是市场各界预期京版楼市调控政策将十分严格，观望情绪比较普遍。
近日新浪乐居的一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者逐渐开始观望。
房产经理乔占告诉记者：“近期损失了不少客户，其中一个客户是买房投资用，本来已经要下订金了，结果担心在北京房产调控细则出台后房屋过不到自己名下，所以选择了放弃。”
从目前实际出台的调控措施来看，这些措施显然比之前已在执行的税收、限购等更加严格。而在去年4月底的北京限购令等执行后，北京楼市成交便遭遇到量价齐跌。
2010年5月份北京楼市成交量跌入低谷，房价则环比下降0.1%，2010年6月份京城房价环比下降0.4%，这一降幅是北京房价去年最大的下跌幅度。
娄立平认为，不仅仅是限购等调控政策升级进一步制约成交，有效地打击楼市投资投机;而且这些政策很可能将处于常态化，这将对市场产生长期的威慑。$nextpage$
他进一步分析认为，北京楼市调控新政出台后，很快市场的观望情绪将比较浓厚，成交量显著下降，价格会随之下降。经过三到五个月的发展以后，到今年下半年，应该是一个量跌价平的态势。跟去年的同期相比，应该呈现量价齐跌的状态。
全国围剿地产投机
北京中原地产市场总监张大伟分析认为，北京楼市调控新政出台之后，对其他地方政府是一个很好的参照，可能会出现多地借鉴北京模式，在短时间内争相出台更为严厉的房产调控细则。
娄立平指出，“2010年一线城市房价实行了重点监管，但是调控盲点三四线城市房价上涨较快，远远超出了市场预期。可以说，中国绝大多数大中城市都有调控的必要，一些房价上涨较快的三四线城市尤其如此”。
以限购令政策为例，据21世纪不动产监测，去年限购令出台后，投资型购房需求迅速由一线城市向二三线城市转移，从限购城市转战非限购城市，进而推动全国房价上涨。
在新一轮限购政策出台后，房产投机和房价上涨转移的现状，将会有很大转变。截至目前，全国已有近30个城市抛出限购令，新一轮住房限购将在全国范围内全面实行，这种“由点到面”的扩展趋势势不可挡，投资人在房地产领域的资金出口将再次被阻截。
21世纪不动产市场总监林蕾认为，细则的效果将取决于地方政府的执行力，从今年加强行政问责等措施来看，这一轮调控可能对全国高房价起到突出的抑制作用。
各地“限购令”相继出台
随着各地紧锣密鼓陆续出台的限购令，一场全国范围内的房地产调控序幕已经拉开。
此间分析人士预计，未来几个月，实行限购令的城市房地产成交量将出现比较明显的下降，虽然供求关系的改变最终体现在房价上还需一段时间，但房价快速上涨的势头将无动力支撑。
日前公布的京版“国八条”从限购、限贷、限价、加强税收监管四大措施直击房地产四大要害，严厉程度空前。尤其是非北京市户籍居民需提供五年纳税证明才能购房、对拥有二套及以上住房的北京市户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非北京市户籍居民家庭暂停向其售房的两项规定，使得投资、投机性购房需求几乎丧失了生存空间。
房地产调控一直是中国的一大难题，“越调越涨”的怪圈长期以来困扰中国百姓和政府。今年1月26日，国务院公布了新一轮楼市调控政策，新“国八条”在房贷方面将二套房首付提升至六成，限购令也推向了全国执行，被业内人士视为中国多次房地产宏观调控政策最严厉的一次。此前中国还出台过“国六条”“国五条”和“国十一条”等政策调控房价。
“此次中央新‘国八条’以及各地陆续出台的对新‘国八条’的落实细则，表明了政府调控房价的决心，效果将是立竿见影的。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说。
根据新“国八条”规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。业界估计将有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的限购措施。
目前已有上海、青岛、济南、上海、成都、北京等地出台了对新“国八条”的落实细则。
各地纷纷祭出的严厉限购手段使得这些城市的房地产市场成交冷清。1月29日出台限购令的青岛，春节7天假期中新建商品房仅成交5套;2月1日出台限购令的上海，春节期间出现“零供应”情况。北京的市场人士则预计，京版“国八条”出台后，将有两成左右的北京家庭、部分外地户籍将不得再购房，今年北京楼市成交量下调将超过三成。
事实上，在新“国八条”的影响下，中国地方楼市已经初显寒意。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%。
廖英敏表示，房地产市场既有商品属性又有投资属性，尤其是近两年货币政策相对宽松的背景下，中国一些地方的房价上涨程度已经到了百姓无法承受的地步，危害到宏观经济的整体健康运行，不是仅仅通过市场力量就能解决的，“行政干预非常必要”。
纵览已经出台限购令的城市，除了对外地人购房纳税年限的规定略有不同外，对于拥有二套及以上住房的本地户籍居民家庭及一套及以上住房的非本地户籍居民家庭购买新的商品房，上海、北京、成都、青岛等市都施行“叫停”措施，但在“叫停”之间加了一个“暂停”的定语。
“供给是有限的，而需求是无限的，此轮房地产调控政策主要是通过控制需求调解供求关系，进而达到稳定房价的效果。而随着房价回落到合理的水平，这些比较严格的手段将逐渐退出，因为停售确实也抑制了一些改善性住房的需求。”廖英敏说。
近年来，中国一、二线城市的房价一直处在上涨通道，尤其是近两年来房价上涨被百姓形容为“坐上了火箭”。以北京三环附近的房子为例，2004年这一区域的商品房均价为7000至8000元/平方米，2007年涨至约1万元/平方米，去年“飙升”至4万元/平方米。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩建议，要使中国房地产真正健康运行，改善房地产市场供求关系，还要从“供给”的角度进行干预。譬如土地供应由目前的机械供应改为按照市场需求的弹性供应;加快城中村和老区改造;新批项目提高容积率等。
事实上，在控制投机和投资性需求的同时，各地出台的政策也加大了对保障性住房的供应。京版“国八条”规定，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%，各类保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。
国土资源部前不久公布了2010全国住房用地供应计划执行情况，去年全国保障性住房用地2.47万公顷，同比增加124.5%，用地完成计划的65.2%。国土资源部表示，将保证保障性住房用地优先供应，中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地应保尽保。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，加大保障性住房是以疏通需求为主，这是一种长期的缓解楼市困境的良方。
房地产专家普遍认为，随着未来供求关系的转变，当房价回落到合理水平，一些行政干预手段也会逐渐淡出。
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