“九层之台，起于累土。”从现实和历史的坐标看，楼市调控已进入“攻坚期”，房地产改革正在“过大关”。
“十二五”规划纲要草案提出，“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”
这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房价问题确立了坐标。
历史地看，始于1997年的房地产改革取得了重大突破和实质进展。一是居民住房条件显著改善。1998年中国人均住房只有17平方米，去年达到33平方米。同时家庭自有住房率达到80%，是世界上较高的。二是与世界工业化、城市化、现代化普遍规律相一致，房地产作为一个产业快速崛起，带动相关产业为经济增长作出贡献。三是住宅成为城镇居民家庭财产，加速个人财富积累。
现实地看，部分城市商品住宅价格上涨过快，确实超出了普通百姓承受能力;同时投机投资性需求过大，又压制了居住性需求。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，高房价可谓中国房地产改革“成长的烦恼”。
为了抑制房价过快上涨，2002年以来，政府出台政策之多、调控力度之大，超过任何一个行业，也超过以往任何时候。特别是2010年以来的新一轮楼市调控，政府除了使用经济、法律等手段，又接连出台“限购令”等严厉的行政措施，剑指投机投资性需求。目前楼市成交量明显下降，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。
温家宝总理在政府工作报告中强调，“坚定不移地搞好房地产市场调控”“加快健全房地产市场调控的长效机制”。参加两会的代表委员普遍认为，这彰显了不取得预期效果决不收兵的决心。
关于楼市调控，有人认为房价是市场问题，政府调控会扭曲市场。应如何厘清政府和市场的责任关系?
全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须相机抉择。
从市场看，开发商追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机;而从百姓的角度看，应首先满足居住需求，房价不能高。综合考量，政府的职责在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要让房地产市场平稳健康发展。
纵观多年来楼市调控措施，都是针对房价出现非理性上涨、开发商捂盘惜售和圈地不用、炒房投机行为泛滥等，都强调企业家的社会责任。
此外，房地产市场调控对确保宏观经济健康运行也具有重要意义。全国政协委员宋林飞表示，中国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%，银行贷款已占房地产开发资金的70%。房地产市场出问题，金融风险会随之放大。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。
无疑，“住有所居”的任务不能完全依赖商品房市场来完成。政府工作报告提出，2011年中国将开建保障类住房1000万套，创历年之最。住建部副部长齐骥表示，这是中国房地产改革的一个重大变化。
目标已经明确，落实资金和土地是条件，确保公平分配是关键。政府工作报告提出，今年中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。“十二五”规划纲要草案提出，各地土地出让净收益用于保障性住房建设、各类棚户区改造的比例不低于10%。
国土资源部透露，“十二五”期间，将确保在住房建设用地供应中，保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
为解决保障房分配、退出等难题，今后中国将大量增加公租房和廉租房建设。这表明住房保障体系逐步由“重购买、轻租赁”，转变为“租售并重”。随着供应结构变化，加之监管和退出机制进一步完善，伴生性矛盾将逐步化解。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。” “十二五”期间，城镇保障性安居工程将建设3600万套，覆盖面达到20%左右。不管楼市调控政策如何变化，保障房建设的速度不能慢、力度不能减。为确保“十二五”规划“提高住房保障水平”的战略部署顺利实施，地方“土地财政”这一舆论所称的“制度性因素”难以回避，而需要从深层次上加以破解。财政部统计显示，2010年国有土地使用权出让收入超过2.9万亿元，完成预算的213.2%，相当于地方财政收入的60%以上。这固然有去年土地供应大幅提高等因素的作用，但地方财政的“土地依赖”可见一斑。
全国政协委员厉以宁表示，土地是有限的，地方靠“卖地生财”难以持续，“土地财政”客观上支撑了地价和房价，这种局面必须尽快改变。
为确保房地产的科学发展和住房体系的科学建设，从中央到地方，致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开。
考核问责制度的建立，将使保障房供应成为“硬约束”指标。政府工作报告提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
房产税改革在上海、重庆试水，这既具有调节收入分配、促进社会公平的意义，也对抑制投机投资需求有直接作用。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，开征新房产税，长期目标是打造地方税体系中主体税种的框架，为地方政府培植重要而稳定的税源，其税收可用于保障性住房建设，有助于矫正“土地财政”制度的偏颇，具有全局意义。$nextpage$
正如改革从整体上正进入攻坚阶段，中国房地产改革也在进入“深水区”。楼市调控不可能“毕其功于一役”，对房地产改革的复杂性要有充分认识，对破解13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。从国情看，在城镇化进程加速的现阶段，房地产市场的主要矛盾仍然是发展不足。住建部政策研究中心主任陈淮说：“有十个人吃饭只有八个馒头，首先有两个人吃不上。” 中国正处于城市化的中期阶段，每年有上千万农民转变为市民，这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。为适应人民群众日益增长的新需求、日益强烈的新期待，我们只能更加坚定不移地走改革发展之路。 “十二五”规划纲要草案强调，要以更大决心和勇气全面推进各领域改革，更加重视改革顶层设计和总体规划。 “十二五”规划纲要草案提出，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。
人们有理由期待，随着转变经济发展方式的加快，随着“商品房+保障房”供应体系的日益完善，随着地方财税体制和收入分配改革走向深入，房地产有望逐渐步入“理性开发、持续发展”的轨道。而随着社会对楼市与房价关注热情的逐步“降温”，“住有所居”就将不断从梦想走向现实。
焦点解读：代表委员把脉城市化进程三大弊病
目前中国城市化率已超过47%，成为30年来城市化率增速最快的国家之一。但同时也要看到，在这种高速发展的城市化进程中，存在着过度“房地产化”、城市定位“雷同化”以及农民无法转市民的“浅层化”三大弊病。
莫让“房地产化”透支城市化潜力
在大城市，人们最苦恼的问题当属“高房价”冲击。北京、深圳等位于城区中心的商品房售价均达到数万元每平方米，远远超过了大部分居民的收入水平和承受能力。
继一线城市之后，二、三线城市的房价正在迅速崛起。一些房地产人士之所以看涨中国楼市并动辄与香港、东京等地相比，一个重要理由便是：我们的城市化率离这些发达国家、地区的城市差距甚远，房地产市场的需求潜力巨大。
“一些地方把城市化简单理解为卖地、盖楼，推进城市化的冲动来自于对土地财政的依赖。而高地价又推高了房价，导致城市商务成本上升，削弱了城市竞争力，这是对城市化潜力的一种透支。”全国政协委员、商务部原部长助理黄海说。
全国人大代表、中国社科院人口与劳动经济研究所所长蔡昉认为，农地转为城市建设用地的巨大收益，对于城市建设资金缺乏稳定渠道的城市政府是一个巨大的诱惑。但这种土地城市化的负面效果也很明显，“土地财政”带来的城市面积的快速扩张，导致土地城市化明显快于人口城市化。这是对“城市化”概念的误读。
保留传统特色 切忌贪大求洋
眼下，许多城市形象过度求新、求大、求洋，一些地方盲目大拆大建，片面追求城市形象光鲜，导致城市面貌单一化。
“低头是铺砖，平视见喷泉，仰脸看雕塑，台阶加旗杆，中轴对称式，终点是政府”。这句顺口溜是老百姓对城市广场千篇一律样式的幽默描述。
公开资料显示，中国目前共有600多个大中小城市，但却有100多个城市提出建设国际大都市、国内大都市，有三五十个城市提出要建设中央商务区(CBD)，有10多个城市瞄准建设国际或地区性金融中心。
针对一些地方在城市化进程中出现的“雷同化”弊端，黄海委员表示，推进城市化要因地制宜，保留城市的传统和特色，同时不能因大兴土木给老百姓的生活带来不便，增加百姓生活成本。比如，在新建商业地产时，应配建一定比例的便民商业设施，不能什么高档上什么，对城市中心地区的菜市场等带有公益性质的商业基础设施应给予一定的财政补贴。
全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林表示，要形成城市化发展的合理思路，不能遍地开花，搞城市化“大跃进”。不要以大城市为主推动城市化，实际上中小城镇没发展起来，最容易出问题。
全国人大代表、山东省东营市蜜蜂研究所所长宋心仿也认为，在大力推进大中城市建设的同时，要稳步推动小城镇建设。推进小城镇建设，不但要有产业依托，还要高度重视耕地保护和环境综合治理，提升和优化小城镇建设的综合效益。
完善制度保障 不能急于求成
统计显示，中国目前的城市化率已超过47%，但实际上许多尚在城市流动打工的农民工未被纳入城市人口的统计范畴，这部分群体的实际生活水平、消费水平并未真正“城市化”。
蔡昉代表认为，要解决城市化进程中的“浅层化”问题，关键是推进农民工的市民化，即允许那些已经在城市长期就业和居住的农民工及其家庭成员在自愿基础上获得所在地城市的市民身份，并平等地享有与城市市民等同的公共服务和政治权利，承担相同的市民义务，成为真正意义上的城市市民。
“只有实现了身份和社会保障的真正转变，城市居民规模的扩大才能在拉动消费上发挥作用。”蔡昉说，每1%的乡村人口转移到城镇，就能使中国居民消费总额提高0.19个至0.24个百分点。但目前由于进城农民工享受的社会保障福利与城市居民相差甚远，城市居民依然是拉动消费的主力军。
宋心仿代表指出，在推进新型城市化进程中要注意完善制度保障，不能急于求成、脱离实际搞“一刀切”，盲目追求大拆大建，甚至“赶农民上楼”。“十二五”期间应加快推进户籍制度改革，推动农村劳动力向城镇的有序转移，切实解决进城农民的住房、医疗、子女入学、养老保险等各种保障问题。
(编辑/燕云)
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