住宅投资引领经济增长吗?
中国对住宅投资与经济增长之间关系的看法有一个过程。计划经济时代长期奉行先生产后生活、高积累低消费的方针，将住宅看作纯粹耗费资源的非生产性支出，住宅建设被列入非生产性建设(也称消费性建设)，住宅投资规模在每年的计划安排中都很小，且每遇压缩投资规模时总是首当其冲。这种状况长期延续，造成了人均住宅面积小、缺房情况严重的后果——1977年中国城市缺房户达626万户，约占城市总户数的37%，平均每人居住面积仅3.6平方米。
改革开放后，刻意压缩住宅投资的局面得到了扭转，住宅投资占GNP的比例在1949～1978年间平均仅1.5%，在1981～1989年间几乎每年都超过了7%。同时，作为改革开放以后重新起步的产业，住宅产业、房地产业的地位和作用得到了正面的评价。国务院发展研究中心的报告指出“以住房为带头产业，不仅能带动一系列劳动密集型的产业的发展，而且能带动一系列知识密集型与资金密集型产业的发展”。住宅建设的政府主管部门也力推住宅投资能够拉动经济增长的说法，强调房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一。与此同时，有学者指出大规模住宅投资会使大量资金从工农业和基础建设领域转向住房建设和维修，加剧工农业发展后劲不足和基础设施落后的状况，使经济发展难以为继。
1996年至1998年间，为应对当时的经济不景气，国家强调住宅建设“有可能形成新的消费热点和新的经济增长点”、“是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点”。之后，一些研究以简单转述几个西方国家的经验、摘引领导人的讲话的形式，论证了住宅建设成为新经济增长点的必要性、可能性，甚至提出了十几年来住宅建设已经成为中国的经济增长点的观点。到1997年2月，住宅建设成为新的经济增长点和消费热点的必要性和可能性已经从中央到地方形成了共识。随后，一系列促进住宅建设的政策相继出台。例如，1998年的房改指导思想之一是“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”，同年央行发出《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，要求各商业银行要调整贷款结构，积极支持住房建设和消费。从那时起，促进住宅建设和消费的政策一直大行其道，各级政府和部门出台了各种措施和意见，而住宅建设和消费能够拉动经济增长、必须促进住宅建设和消费的观念似乎已深入人心，几乎成了一种不容质疑的预设或常识。在近年来房地产市场调控的政策变动中，促进住宅建设和消费仍是一个重要的方面。
但是，笔者收集了中国1985～2009年各省、直辖市、自治区的数据，对住宅投资与经济增长的关系进行实证检验，结果发现是经济增长引领了住宅投资;相反地，我们找不到住宅投资引领经济增长的证据。为了确认这一结果，我们进行了一系列的稳健性检验。首先，我们根据1998年启动的大规模房改，将数据分成1985～1998年和1999～2009年两个时段，考察住宅投资和经济增长的关系是否会随着时间的不同而变化。其次，我们把全国各省市的数据按区域划分成东部、中部和西部，考察住宅投资和经济增长的关系是否会随着区域的不同而变化。最后，我们对全国各省市的数据同时分时段和分区域进行检验。检验的结果发现，发现无论是1985～2009年全时段还是以1998年大规模房改为分界线的分时段，无论是全国各省市合在一起还是分区域，抑或是分时段兼分区域，经济增长引领住宅投资的单向因果关系是稳定的，而且经济增长带动住宅投资的程度在1998年大规模房改之后进一步增强了，整体上找不到证据以支持住宅投资带动经济增长的观点。可见，所谓的“住宅引领增长假说”在中国并不成立。从这个角度来看，住宅建设和消费能够拉动经济增长、必须促进住宅建设和消费的观念并无根据，而自上世纪90年代中期以来强调大力促进住宅投资以带动经济增长、把住宅建设当作国民经济新增长点和支柱产业的政策值得反思。
房地产业关联度高、带动力强吗?$nextpage$
行业或产业是指从事相同性质的经济活动的所有单位的集合。在中国改革开放后的国民经济行业分类上，和国际惯例相一致，房地产业从一开始就被明确列为生产和生活服务的部门，属于第三产业的第二层次，是一种为生产和生活服务的部门。与此相一致，最新的《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011)中，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业等小类。
经常听到的一种说法是，房地产业与相关产业的产业链长，关联度高，相对于其他产业而言，能够对国民经济增长作出较大的贡献，应该成为或已经成为了支柱产业。而且，类似的说法还被写进了政策建议和政府文件。在上海，早在2001年初，“十五计划”就明确将房地产业列为大力发展的六大支柱产业之一。近年的一项研究根据对各地发展规划等文件的统计指出，长三角的十六个城市中有十个明确或间接提出过要将房地产业打造成为地区产业体系中的支柱产业，另外一些城市虽未明确提出将房地产业作为支柱产业来发展，但在地区产业发展规划中都对房地产业给予了足够的重视和倾斜政策。房地产业的政府主管部门似乎倾向于扩大房地产业的范围，将土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场等，都列入房地产业。政府主管部门还力推“房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一”的说法，并于2003年成功地将“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的字样写入了由该部门起草的国务院18号文件。
与此同时，对房地产业关联度高、带动力强、应该或者已经成为国民经济支柱产业等说法的质疑和反对也一直存在。早在20世纪90年代中期，就有学者指出1992至1993年上半年中国一些地方的房地产热“同一些领导和理论界人士不适当地夸大了房地产在经济发展中的作用”有一定的关系，认为“房地产在经济发展中的地位和作用不能忽视，夸张了房地产对经济发展的作用，也会给经济发展带来危害”。近年来，有学者将“房地产(业)是国民经济和地方最大最重要的支柱产业”列为中国房地产业的十大谎言之首，指出发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产业作为支柱产业，经济发展对房地产的依赖性不强，建议放弃把房地产作为支柱产业的提法，在发展政策上改变“房地产偏好”，还房地产业作为民生性产业的本原。2010年的《中国房地产发展报告 NO.7》则指出继续将房地产业作为支柱产业，会大大影响实体经济发展以及经济结构的升级调整，使经济失衡状况不断恶化。
类似地，原来房地产业在台湾一般也被认为具有极大的向后关联效果，是“火车头产业”。但是，从20世纪80年代到最近几年，台湾学者的诸多研究均打破了“房地产业是火车头产业”的传统论点。其中最具说服力的是王健安等(1996)对房地产业是火车头产业“这种未经学术严格定义的说法”的探究。他们利用台湾1971、1976、1981、1986年的投入产出表和产业关联分析法，检验房地产业是否具有极大的后向关联效果、是否能够带动相关总体经济产业的发展，最终得到“尚无充分的证据支持房地产业具有极大的后向关联效果”的结论，并得出“政府不必意图以房地产业为振兴经济的逆循环政策，而应回到市场机制的调控，同时不应有太多的政策介入房地产市场”、“政府不必为总体经济的不景气而企图刺激房地产景气以为总体经济之复苏;亦无须强调总体经济过热而打压房地产景气”的政策含义。针对台湾当局1999年前后提出的《振兴建筑投资业措施》、2008年提出的八大救房市措施，台湾房地产学界都公开予以回应，指出房地产业并不是火车头工业，刺激房市的方案治标不治本，会衍生更多问题，建议政府打破房地产为景气火车头的思维，应有所不为。
为了辨析中国房地产业的关联度和作用，我们运用1997年40个部门、2002年和2007年的42个部门的《中国投入产出表》，采用影响力系数(反映后向关联)和感应度系数(反映前向关联)，来分析房地产业对国民经济增长的推动和拉动作用。计算结果显示，从1997年到2007年，房地产业的影响力系数一直远低于所有产业的平均水平，并且在所有产业的排名非常靠后，一直处在倒数第二名的水平，说明房地产业对整体国民经济的拉动作用较小。由此可见，房地产业对国民经济的拉动作用强的说法，是站不住脚的。计算结果还显示，从1997年到2007年，房地产业的感应度系数也远远低于所有行业的平均水平，排名也很靠后。这说明，房地产业对国民经济的推动作用也比较小，难以通过房地产业有效推动整体国民经济的增长。所以，无论是拉动作用还是推动作用，房地产业都远远低于平均水平，中国房地产业关联度高、带动力强的说法并无根据。
经济增长目标调低背景下的房地产业
从前面对住宅投资与经济增长关系的分析来看，经济增长目标由多年来的8%以上调低至7.5%，可能会使得住宅投资的增速有所放缓，使房地产市场受到一定的影响。但是，一方面，中国改革开放以来住宅投资占GDP的比重一直很高，且自1998年房改、政府出台促进住宅建设和消费的政策以来，住宅投资占GDP的比重进一步连年攀升，近年来已连续几年超过了10%，远高于西方发达工业国和中东欧转型国家，或许早已到了需要重新评估的时候，此时调整可能是个好时机。另一方面，中国人口基数大，当前又正处于工业化和城镇化快速推进的阶段，对住房等各类房地产的需求是刚性的、持续的，房地产市场、房地产业不会受经济增长目标调低的太大影响。
虽然中央多年来出台了“国八条”、“国六条”等房地产市场调控措施，但受各种利益关系的制约，调控的阻力很大，有“政策不出中南海”的说法，房价越调越高的现象也是客观存在的。近两年来，中央下了决心，加强做实了房地产市场调控，通过限购等手段一定程度上抑制了投机和投资性需求，显露了一些调控效果的迹象。但是，不少地方的房价还远远没有回到合理价位。就像温家宝总理在今年两会期间的政府工作报告和答记者问时指出的那样，目前房地产市场调控正处于关键阶段，不能放松，需要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果。如果在这一关键阶段放松调控，前一阶段的努力可能会前功尽弃，并可能造成房地产市场的混乱。从上述对房地产业与国民经济各行业关系的分析来看，房地产业与其他产业的关联度较低，继续落实对房地产业的调控，对国民经济其他行业的影响不会太大。
最后，按照温家宝总理的说法，今年将国内生产总值的增长目标略微调低到7.5%，是为了和“十二五”规划设定的7%的目标相衔接，引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发展方式、切实提高经济发展质量和效益上，以利于实现更长时期、更高水平、更好质量发展。按此设计，如果通过把经济增长的目标调低，能够有效推进经济结构的调整和发展方式的转变，真正实现高质量的增长，则住宅投资、房地产市场、房地产业也会与国民经济一道，得到长期、平稳、健康的发展。
【欢迎转载 请注明来源】
