近来，中国经济下行压力加大，“稳增长”成为经济发展的重要任务。然而，一些地方政府仍然依赖土地财政，期盼楼市快速回暖并带动地方经济发展。有些地方政府微调房地产调控政策，并借机于“稳增长”和货币紧缩政策的放宽给楼市加热。
无疑，在没有解决地方政府的稳定财政收入来源之前，在改革土地出让制度之前，此博弈将会持续。由于房地产业对社会整体发展的影响深远，中央政府在短期内不会改变目前的房地产调控基调，只有在后续调控政策接力后才有可能结束目前的调控措施。从长远看，规范房地产市场的制度将替代目前的“控房价”的短期政策，房地产调控将成为常态化，调控政策将形成长效机制的制度，促进房地产市场的稳健均衡发展。
“稳增长”白热化 ：房产调控进入激烈博弈
“稳增长”和“控房价”的目标使房地产调控进入激烈的博弈阶段。近十年来，房地产业对地方经济发展的拉动作用非常明显，地方政府对土地财政的依赖度较高。那么，在“控房价”的前提下，在短期内如何实现“稳增长”呢?对地方政府而言，这既是难题也是博弈。
史上最严厉的楼市调控政策和紧缩性调控政策，不仅影响经济增长速度，也对地方政府可支配的财力影响较大。近20 年来，公共财政收入主要保证地方政府经常性开支，地方基础设施的改善以及诸多公共服务的供给主要依靠土地出让金等房地产行业的相关收入。2011年全国主要监测城市的综合、商服、住宅、工业地价增长率较上年分别下降了2.68、1.01、4.44、1.41个百分点，地价增速全面回落。2012年的前5个月，北京、上海、杭州、重庆在内的全国20个重点城市土地流拍合计为107宗，其规划建筑面积945万平方米。
财政吃紧，一些地方政府开始微调房地产调控政策。今年2月安徽省芜湖市出台了“龙年救市第一枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。在安徽芜湖、广东佛山、上海等地“救市”政策被紧急叫停后，江苏扬州开始实行“政府奖励个人购买成品住房”的政策。
5月温家宝总理强调，把稳增长放在更加重要的位置。要着力扩大内需，增强消费对经济增长的拉动作用，推进“十二五”规划重大项目按期实施，尽快启动一批事关全局、带动性强的项目。同时，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。6月7日晚央行宣布了三年来的首次降息。
为实现“稳增长”，地方政府更加迫切期待楼市尽快回暖，试图减轻房地产调控效应。“稳增长”和紧缩政策的放宽给房地产企业提供了利好的条件，但是只靠这些难以给房地产市场快速加热，因此需要政策的扶持。尽管部分城市的土地市场有回暖景象，但整体土地市场依然冷清。为推进在建项目、启动新项目并实现“稳增长”，地方政府需要资金，因此愿意继续扶持房地产业并且尽量在政策许可的范围内削弱房地产调控力度。比如，石家庄市住房保障和房产管理局发布《关于已取得预售许可证的房屋办理抵押的规定》，允许对已取得商品住房预售许可证，尚未办理预售合同备案的商品住房，进行抵押担保，以加快开发企业的资金回流。
与此同时，一些大城市的楼市似乎迎来了小阳春，还出现了地王。5月份北京、上海、深圳、广州等地住房交易量比上月增加3～5成，部分地区楼市成交量已经恢复至调控前水平，部分地区楼盘出现价格上涨。6月份的北京普通住宅签约均价也达到了21238元/平方米，环比5月份的19714元/平方米上涨了7.7%。广州市出现珠江新城地王，D4-B2商业地块的楼面地价每平方米约为3 .3万元，与此前的商业地王楼面价每平方米1.7万元相比几乎高一倍。
这种市场行情似乎又要回归“越调越涨”的怪圈，给要“控房价”的中央政府出了难题，迫使中央政府进一步坚定房地产调控目标。可是，当地方政府以“稳增长”为首要任务时，必将削弱房地产的调控效应。目前的房地产调控政策均为短期政策并且漏洞较大，调控效应远不及调控力度——雷声大雨点小。有业内人士认为，存在限购资格造假现象，在一些二三线城市相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明。
无疑，只有通过中央政府和地方政府的积极配合，才能达到房地产调控的预期效应。然而，由于目标和实现的途径问题，房地产从此将进入激烈的博弈阶段——中央政府坚持房地产调控力度，地方政府则悄然削弱房地产调控效应。在没有解决地方政府的稳定财政收入来源之前，在改革土地出让制度之前，此博弈将持续。
房市供大于求：无需政策救市
从中国1998～2011年住宅市场的发展趋势可知，住宅的销售价格涨幅和销售量涨幅与地价的上涨幅度保持同步。即居民的住宅消费行为在很大程度上取决于预期上涨的住宅价格。住宅的竣工面积增长率远低于住宅销售面积增长率，居民的住宅购买时点与入住时点之间的周期长，直接影响居民的有效住宅消费。总而言之，消费者的住宅消费较被动，住宅市场环境不透明。
这里，我们以人口增长率和住宅价格增长率描述住宅市场的供求关系和均衡状态。如图1所示，1998年～2003年之间住宅市场的需求大于供给，但供求矛盾并不严重处于合理的调整阶段。城市人均住宅建筑面积在2004年达到25平方米，2008年超过30平方米。到2004年已解决以基本居住需求为主的住宅市场的供求矛盾，而基于投资、投机的住宅需求开始加大。住宅市场的供求关系从2004年开始偏离均衡，并偏离程度逐年加大，到2007年脱离均衡。2007年已进入泡沫阶段，根据《中国住宅发展报告2010～2011》公布的数据，2009年的全国城市的住宅泡沫指数已达28.9%。
尽管如此，全国城市住宅的新开工面积从2005年开始大幅增长，到2010年达到12.9亿平方米(2011年商品房新开工面积19亿平方米)。根据国土部资源部网站最近公布的消息，中国未竣工的房地产用地面积现在近40万公顷。从目前在建项目的面积、从整个土地的储量来看，整个房地产市场是供大于求的。
另外，住宅需求市场疲软，高房价、高房租阻碍了城市化进程。央行公布的《2012年第2季度储户问卷调查报告》显示，68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，仅有2.1%居民认为“令人满意”。不少开发商喜欢以城市化率的提高来论证住宅需求，即城市化加速期的中国住宅需求仍然很大。根据国家统计局农民工监测调查，由雇主或单位提供宿舍的占33.9%，在工地或工棚居住的占10.3%，在生产经营场所居住的占7.6%，与人合租住房的占17.5%，独立租赁住房的占17.1%，有9.3%的外出农民工在乡镇以外从业但每天回家居住，仅有0.8%的外出农民工在务工地自购房(《2009年农民工监测调查报告》)。在高企的房价之下，城市化的主力军——农民工在务工城市的住房购买力和购买意愿非常低。
由此可见，住宅供给远远大于需求，不需要救市政策，而应该促进空置房的消化。
房产调控常态化：形成长效机制
在经济增速下滑的背景下，中央各部门近期频繁出台措施稳定经济增长。相当部分购房者担忧，为刺激经济增长，房地产调控或会再次放松，重演此前调控—放松—房价暴涨的怪圈。
从2004年开始房价持续走高，投资、投机需求也随之增加。抑制房地产投机、稳定住房价格成为刻不容缓的议题。为此，有关部门出台了相关的房地产调控政策;但只要松动政策，住房价格就开始反弹上涨，出现越调越涨的怪圈。除2010年、2011年出台的政策之外，其他政策主要以住宅价格为调控目标而实施，并没有提出改变市场机制的针对性举措。住宅价格是住宅市场的最终综合表现，而真正的原因不在于价格，不治理病根，只针对价格的调控举措注定了失败。2010年和2011年出台的政策，加大保障性住房的供给量，意在直接进入住宅供给市场进行调节。但是，保障性住房的供应量规模有限，消费群体有限，对广大城市居民而言意义不大。
在此情况下，亦不能松动房地产调控，中央执行调控政策的态度仍然十分坚决。4月13日国务院常务会议强调：要“巩固房地产市场调控的成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。5月23日温总理再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。6月5日住房和城乡建设部继续强调，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。6月19日住建部网站消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。然而，最近房地产市场的回暖景象，使这种表态显得苍白无力。中央政府也没有出台实质性的措施，老百姓无法判断楼市形势，只是担心2009年的房价大涨时代是否再次来临。
目前房地产业存在的问题，尤其住宅问题，不利于经济、社会的可持续发展。房地产业对整体社会发展的影响深远，中央也非常关注此点，因此，笔者认为，从顾全大局着眼将不会再救楼市。
应该看到，高房价成为中国经济结构失调、内需不振的主要原因之一。寅吃卯粮的土地制度将促使城市财政不可持续发展的恶性循环。一旦房价再次失控，不仅直接增加银行的金融风险，也加大经济发展下滑的风险。在未解决地方债务修复问题时，如果由于高房价过度，将导致居民的负债率过高，这将威胁社会的稳定发展，美国的主权债务危机和次贷危机将不再是他国之事。
笔者认为，住宅的民生产品属性，决定了我们必须控制房价，保障“住有所居”，促进社会稳定发展。毋需赘言，高房价、高房租阻碍城市化进程，提高城市化成本。如果房价不断走高，将产生更多的夹心层，住房保障任务日趋加重，则政府的财政负担不堪重负。如果中国以房价收入比、房租收入比为基准采取残余化的住房保障模式，即保障被市场排斥的居民，在高企的房价之下住房保障将成为无底洞。
笔者建议，由于房地产产品的空间属性和耐久性，对城市空间发展的影响较大，必须科学规划房地产建设布局，充分利用有限的土地资源，提高社会效益。
随着城市的发展，城市空间需要重新组合，比如，从单一中心城市到多中心城市的发展。如果过多的住宅供给占用城市空间(比如，大面积的睡城)，则不利于城市发展。当下，空气污染、交通拥堵、内涝等城市病日益显现，我们需要重新整合城市空间，不能只追求经济效益最大化，而应追求整体社会效益最大化。批量、粗放式的住宅建设已导致中国城市的同质化，也降低了城市空间的利用效率。城市的空间布局应根据经济、社会发展水平发生相应地变化。因此，首先应充分利用已有资源，同时应改变目前的粗放式建设方式，应根据城市空间发展布局要求进行建设。
综上所述，房地产业的发展应综合考虑整体社会效益，既不能基于“控房价”的短期需要放松深化房地产改革，也不能一味盲目地进行房地产项目的开发建设。从短期看，目前的房地产调控基调不会变。因此应在基调不变的基础上适当放宽条件，满足中小户型、首套住房购买者的自住型需求。从长期看，为促进房地产市场的稳健均衡发展，房地产调控将成为常态化，调控政策形成长效机制的制度。并且，规范房地产市场的制度将替代目前的“控房价”的短期政策。
(作者系中国社会科学院财经战略研究院博士)
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