让人纠结的小产权房的故事，最先是因为一波带有浪漫主义色彩的冲突进入了我们的视野。画家与农民，艺术前途与征地补偿，田园梦与公堂讼，这些看似风马牛不相及的概念，因为房屋产权的纠葛，而与一个叫做宋庄的村子一起，突然涌上舆论的平台。
小产权房的故事——
起于浪漫，终于纠缠
宋庄是北京通州一个普通村庄，上世纪90年代中期，被十几位画家相中，陆续迁居于此，而成所谓画家村。画家们买下农民的院落，也渐渐炒热了土地上的名和利;然后，带着这名利与宋庄一起，一起进入了大拆迁、大开发、大补偿的时代。
李玉兰，宋庄画家之一，也是这批画家中，最早经历“小产权房之梦”由桃源梦想变为苦涩泡沫的代表人物。
2002年，李玉兰用4.5万元积蓄买下了宋庄农民马海涛的房子。由于政策限制，他们的协议当然不可能改变这套房在《集体土地建设用地使用证》上的登记状态。2006年，宋庄面临可能的拆迁以及数十万拆迁补偿，难以淡定的卖房者马海涛，选择了毁约、起诉……
这是宋庄画家因小产权房涉诉的首例案件。此案先后经历了马海涛诉李玉兰腾房案，以及年李玉兰反诉马海涛赔偿案，历时三年才告终结。北京市二中院终审判决马海涛赔偿李玉兰28万元，而李画家则必须“房归其主”，搬出居住了7年之久的家。
此案在宋庄开启了一种“类型诉讼”，此后，接连又有十几起农民起诉画家，主张买卖无效的官司，而在当地买房的画家，其时已接近两百人。
时隔近十年，我们现在回溯这起“农民房买卖第一案”，起码可以清晰看到两个问题：第一，这一交易类型不仅在宋庄、在北京，其实在全国相当多地区也普遍存在着;第二，如果说当时人们的关注焦点还曾停留在信用和艺术家生存等外围话题上的话，那么现在，我们更能认清其“产权纠纷”的本质，对马海涛的“毁约夺利”也更理解、更纠结。毕竟，在房价以眩晕速度攀升的年代，艺术家的浪漫与温情，确实难抵高房产价的杠杆力量。
甚至，“李玉兰案”充其量只能算是小产权房矛盾由模糊而尖锐的起点而已，现在，社会为这一灰色地带所付出的痛楚和代价，更甚当时。
2012年3月，另一起与小产权房有关的案件曝光：北京房山区一处打着“老年公寓”旗号销售的小产权房的开发商，被检方指控欺诈，最终被判无期徒刑。
由“房时代”人人艳羡的开发商，变为无期徒刑阶下囚，当“小产权房”神话破灭，人们看到了裸奔的开发商。但是，恐怕还有更多、更隐蔽的危机，隐藏在这个让很多人心生圆梦之念的“公开的秘密”里——
小产权房没有经过审批，设计、施工都缺乏保障，甚至基本的地质构造探查都不靠谱;施工过程中，监理、质管难落实，极易造成重大安全隐患;由于很多小产权房没有纳入正常的市政规划和配套设计，因此在诸如学校、商店、幼儿园，以及水、电、气、热的建设等方面难免捉襟见肘，业主与物业纠纷不断;至于因缺乏政策和法律保护而带来的买卖纠纷则更加普遍……
小产权房的矛盾——
市场热捧，法律棒喝
尽管在小产权房的故事中，充满着失落、猜忌甚至阴谋的气息，但在中国楼市近十年高歌猛进的催熟作用下，侧身于畸高房价与庞大需求之间的裂缝之中，小产权房不仅“发展壮大”，甚至创造了令人咋舌的“市场神话”——
据媒体报道，截至2011年底，深圳市的小产权房违法建筑，已经达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%;$nextpage$
高房价的“巅峰之城”北京，“尽管没有统一的数据，目前北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20%”，这是中国房地产协会一位副会长的判断;
作为三线房市的太原，其市场现状则完全可以体现小产权房在多年禁售政策下，“高调潜行”的诡异姿态。今年6月，山西媒体还有报道称，随着城市的拓展，许多分布在太原市中心区域内的城中村，“成为市民眼中新的黄金地段”，“小产权房的销售地盘仍在扩大”，等等。
根据国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，而2007年之后，虽然政策阀门趋紧，增量仍不可小觑。一个比较模糊，但广被社会和业内所接受的数字是——小产权房已经占到中国村镇住房总量的20%左右。
地位暧昧、身份卑微，不，是连“身份”都随时可能消失——小产权房凭什么还能得市场如此青睐?
不妨追究一下小产权房的身世来历。所谓“小产权”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。由于没有向国家缴纳土地出让金，从占用土地、房屋建设直到最后销售，都没有经过相关管理部门批准，因此建设成本相对低廉。这样的“速生”和“野养”方式，吸引了一些害怕过高资本和资质门槛的开发商，它们蜂拥而至，与有卖地冲动的乡镇村集体一拍即合，给市场带来足够的小产权房房源——可见，当下的小产权房建设，早已和宋庄时代的农民卖房不可同日而语，而是一种看似灰色而实际相当有规模的开发了。
以上“免单”优势，给小产权房带来比同地区商品房便宜一半甚至更多的价格空间。如此落差，对求房若渴的房奴、蚁族等购房主体而言，不可能不心动。因此，“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。
而纵观这两年小产权房的市场发展，还有一些走热因素也不该被忽视。一是小产权房本身正在向特点化、差异化发展。如果说过去购买小产权房的人，更多还是从贪图便宜这一角度出发的话，那么现在小产权房的购买需求则变得更加复杂。除了突破城市购房条件限制的情况，特别值得关注的还有：在自然环境优质地区出现的资源垄断型小产权房。它们的开发目标，主要指向城市高端客户，很多单价几百万甚至上千万的小产权房出现，购买者非富即贵。这可能为未来小产权房法律关系的清理，带来更复杂的因素。如果小产权房政策由于权力和资本的介入，导致更强的不可预期和公正缺乏，则必然引起公众更大的失望与抵触。
其次，小产权房正在成为新的投资品。房地产市场上，多年政策调门与实际走势背离的事实，“教育”了越来越多的投资信徒，他们相信，没有赶上房价飙涨发财致富的车，只怪自己没有摸透政府和市场的真实脉搏。因此，小产权房可能成为资金量小而胆子较大的投资者下一轮炒卖的目标。一些城市购买者认为，即使从未来养老或者出租角度考虑，比商品房便宜得多的小产权房，也值得冒险。
然而，在房屋产权问题上，一“大”一“小”两个概念，看起来是一种量化的比较，实则有着天壤不同的法律地位。小产权房不仅在流通和转让上存在诸多限制，更重要的是，其法律权益根本没有过硬的保障，目前法律法规对商品房的相关规定和制度，对小产权房而言都是无效的，法院不能适用这些法律法规及司法解释处理涉及小产权房的案件。这对购房人而言，才是真正的危险。
小产权房的纠结——
期盼多赢，害怕全输
从宋庄画家们的愤怒与叹气开始，围绕小产权房的伤心剧情，就始终没有落幕，卷入法律纷争中的受害人名单，也越拉越长。但是，这一分明没有身份证的市场“毒”果，不仅没有吓退购房的人，还在十年左右时间里，成长为房地产市场的重要板块。这让人大跌眼镜的现实，究竟为何?
在南宁高新区一家企业上班的80后购房者曹先生的观点，有一定代表性。曹先生对自己购买的房产项目无产权表示“一点都不介意”，因为“买(小产权)房成本和租房差不多”,对于像他这样暂不考虑落户和小孩上学等问题的年轻打工族，小产权房可能是过渡性居住的最佳选择。由于城市保障性住房不能满足城市扩容和人口流动的需求，而曹先生这样的购房人群又对商品房高昂价格望尘莫及，他们于是被推入了一个“创造性”的市场空间。
有人形容购买小产权房就像买山寨手机，双方都明白一分钱一分货的交易规则。但是，仅用市场“擦边球”很难解释小产权今天的规模，毕竟，宋庄画家村“腾房案”等个案判决时，曾扎扎实实给全社会对于小产权房萌生的购买热情浇了大大一盆凉水。
对政策是试探冲动，还是来自于底线的摇摆。
以中国改革前沿深圳为例。2009年左右，也是在小产权房命运攸关的关键时刻，深圳却传出“新闻”：公务员、教师等收入偏高人群，纷纷逆市操作抢购小产权房。甚至连当地规划部门的工作人员都发表观点：“现在说小产权房违法，那是因为相关规定是错的。”这种表态，隐约透露了小产权房热卖的一种逻辑支撑。而相当多业内人士也分析，认为小产权房不能一概而论，并非所有小产权房都是掠夺了农民的土地利益，而对市场形成动荡冲击，还有大量此类房源，实际是利用了过去招商不成功的厂房用地或农民荒地开发，而这种性质的房子与其说是“打政策的擦边球，不如说是一种资源重配，因此很容易得到各方默许：开发商拿到了相对便宜的土地;村民获得土地补偿;“夹心层”购房者则可以低于市场一半的价格买到房——堪称“多赢”。
于是公众的纠结就来了：要说小产权房会被彻底清退吧，但，第一，市场分量在那摆着;其次，为何这么多学者、专家甚至政策制定层面长期存在不同声音，认为“小产权也是产权”，你情我愿的买卖凭什么非要被棒打鸳鸯?但是，说小产权房有可能“扶正”?那伴随其发展的，越来越多的问题纠纷，又该如何处理?
2010年5月，北京怀柔某小区，在一片挖掘机噪声之中，32栋仿古四合院被强拆——这是一个国土部挂了号的小产权房项目。但是，今年6月，北京继2012年公布79处小产权之后，又公布了一份6处项目的黑名单。一种强势的政策姿态里，人们好像仍然不能看清小产权房更清晰的未来，而“以租代售”等新的生存模式的出现，让人感觉，一种力量仍在这个市场领域，顽强地试探。
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