■郑风田/文
(中国人民大学农业与农村发展学院教授)
目前中国虽然名义上城镇化率已达52%以上，但城镇户籍人口却只有35%，也就是讲17%在城镇居住的人口并没有享受到城镇均等的公共品服务，其中最令人担心的是住房，这部分群体在城镇拥有房子的比率低于1%。要提高中国的城镇化，让大批农民进城，靠目前的高房价这些进城者是买不起房子的。
让农民进城买房，目前的高价房农民买不起。
中国目前名义上的城镇化率为52%，其实有城镇户籍的也就35%，也就是说2.2亿人在城镇工作，基本上属打工者，有房者的比例很低。这部分人如果真正地要留在城市置业，假定一半需要房子，也就是说需要城市提供1.1亿套房子。另外如果中国要达到世界城镇化的平均发展水平，目前与中国同等发展程度的国家，其城镇化的比率一般都在70%以上。达到70%，中国还差20%，还再需要增加1.3亿套房子。这2.4亿套房子如何解决?目前的城镇化征地体制只能带来高房价，高房价农民是买不起的。因为中国的城镇化主要是农民的城镇化，农民现在是低收入阶层，即使他们进城，其收入也大部分属低收入阶层。而现行的土地政策基本上把城镇房价都炒到了天边，这些要进城的农民是不可能买得起房子。于是乎，在一个土地资源极度紧缺的国家，却造成极大的浪费：农民工在城市买不起房子，只能住“老鼠窝”，而自家在农村的房子基本上是“让老鼠住”。如何提供这2.4亿房子?答案是还得靠农民，靠农民自己给自己造低价的房子住。
谁在购买小产权房?是这个社会的弱势群体在购买小产权房。
我的学生们在北京郊县做了一些“小产权”房的调查，看一下都是哪些人在购买“小产权”房。除了少数的画家们以外，实际上，买“小产权”房的最大主体是那些很贫穷的一批人，低收入者。 这些人中一般退休的人特别多，因为老人们认为在郊区养老的成本低，一般情况下自己城市的房子要么就租出去，要么就给儿女们住，自己在郊区买便宜房住。另外就是那些在城里买不起房子的人，他们干一辈子也买不起城里的房子——不光是他们买不起房子，其实大部分人都买不起，如果按现在的房价。
把小产权房界定为非法，源于巨大的利益。
当一个国家存在这么数量庞大的房子被界定为“非法”，而且还存在许多年，老百姓又从来不认为这是非法时，那么就可以断定，这个法律规定就存在大问题了。
小产权房之所以不被土地管理部门承认，源于《土地管理法》中规定，城市化的农村土地要划为国有，要走征地的程序。如果你不走，建房了，就不给你正式的产权证，你的房子就属于小产权房了。众位看官奇怪了，这个程序就那么重要吗?其实不给产权证，最重要的还是利益。本来是农民的地，变成城市土地，要由政府征走，政府再与开发商合作赚取高额利润，而原来的土地所有者只能分得不到15%以下的好处。土地增值巨大的利益把原土地所有者给排除在外，这就是为何小产权房被界定为非法的主因，当然也是那些农村的土所拥有者不愿走征地手续的主要原因。
城市土地一定被界定为国有其实是文革残留思维，需要废除。
小产权房的根源，在于城市土地公有的奇特规定。为什么城市的土地非得公有的?追溯过去，还是源于中国那段错误的历史。搞计划经济的那段时间，什么“大”，什么“公”，什么就“好”。城市是农村的高级阶段，于是乎城市的土地就变成级别最高的国有制，而农村差一点，就给农村土地一个“集体所有”的头衔。这在唯成份论的文革时期，国有的就比集体的高一级。改革开放三十多年来，中国如果还继续坚持唯成份论，其实已不合时宜了。“文革”时期这些奇特的规定，按道理讲，改革开放以后，中国已敢于打破对公有制的盲目崇拜，引进了多元化的经济成份，国家的经济呈现出新的活力。唯有在土地方面，还是小脚女人走路，不敢迈出大胆的步子 。
随着城市化的发展，不少地方政府发现，把农村的土地征过来再卖出，是一个巨大的收入来源。于是乎，原来并不严重的政策一下子就被教条化执行，那就是把农民在自己的土地建的房子都给界定为非法，基本上剥夺了农民在城市化过程中的收益分配权。而过去一些年正是由于这个奇特的城市化土地国有的规定，才导致大量的农民上访。中国群体性事件有70%以上也都是由于各种各样土地征地不公平带来的。这其中都反映出僵化执行土地政策所带来的严重问题。
把农民建的房子定为非法小产权房引来大量的社会矛盾。目前把农民建成的房子叫“小产权房”，不给发证，重点打击，会带来严重的社会问题。一方面农民在城镇化的土地增值中被排挤出去，中国的城镇化成为“要地不要人”的城镇化，另外一个就是带来了巨大的社会矛盾。拆迁被征地农民与地方政府、开发商的矛盾重重。不少地方政府与民争利，为了土地财政，强征农民土地，不仅引发不公，而且制造新的城乡差距。如果允许农民建设的房子进入市场，目前最大的社会冲突问题就不存在了。所以征地拆迁政策真的该到取消的时候了。
没有小产权房就没有中国今天的改革成功。深圳的高度城镇化就是靠农民造的低价房解决的，小平同志的改革政策就是好啊。
其实，改革开放30年来，中国的农民因陋就简地在自己的土地上办起了工厂，建起了厂房，从而推动了中国农村工业化的兴起，珠三角、长三角都是农民们充分利用自己的土地，加入到工业化的洪流中去，由此而带动中国改革开放三十年的繁荣。中国改革之所以成功，就是不断打破旧的桎梏约束，从而取得成功的。
深圳就是一个极好的例子，当初一个小渔村，小平同志指定为特区后，如果按现行的城镇化土地制度这一套，搞征地，搞拆迁，估计建成现在的规模最少得百年也不一定建成。而那个小渔村用了不到三十年的时间，已建成1200万人口的大都市。主要房子是谁建的?当然是农民，农民在自己的土地上建起了小产权房。这些房子虽然差一点，但价格低，进城农民住得起啊。大量的农民因为建了房子出租出售也富了起来，大量的农村也因此分得了城市化的红利。最主要的，相应的社会矛盾也因此减少许多。如果按照目前的土地政策，所有城镇化的土地都得靠征地，由政府垄断，政府与开发商拿走90%以上的增加值，农民只拿10%左右，深圳估计现在还只能是一个小城市。那种制度一方面建不起来那么多的房子，建起来的部分，把价格搞得让人住不起。
对小产权房的禁令是目前城市住房价格畸高的主要原因。解决城镇化让农民在城市买得起房，只能靠小产权房与二套房的房产税。
正是由于城镇土地国有这个奇特的规定，才带来中国城镇化的一个双重困境：城市房价狂高，早已超出普通百姓的承受能力，一般的百姓只能买农民建的便宜的房子，而这些房子又被政策界定为非法。小产权房之所以存在，之所以老百姓明知政府不允许还敢铤而走险去购买，都是源于那个奇特的征地规定。不能再让老百姓以发展中国家的收入住发达国家房价的旧政策再继续存在下去了。应该允许那些不属于国家粮食生产基地的农民在自己的土地上建房子，把高昂的房价给降下来，也让农民通过经营自己的土地获得工业化的收益。
目前的征地政策导致高房价，地方政府从征地中得到太大的土地利益，会有很大的冲动去把子孙后代的土地都给卖掉。通过人为地收紧供地数量来维持高房价，城市商品房60%的增质也基本上都被地方政府拿走。这样的一个格局，即使中央政府再三令五申，再宏观调控，其结局只能是房价越调越高，越调越离谱。解决高房价，一个是让小产权房合法，另外一个就是尽快出台房产税，居民第一套房免税，第二套及第N套房高税，逼那些囤房者吐出房子来。美国是一个富人的社会，居民基本上都是一套房，问其原因，都讲第二套房的养房成本高得离谱，根本养不起，所以不敢买二套房。中国目前出台的房地产调节政策基本上都没有打中要害。
小产权房与18亿亩红线其实没有关系。
目前农村村庄有大量的建设用地，通过集约，其实并不占用耕地。国家可以通过土地用途管制，把生产粮食的耕地单独拿出来划为基本农田不准动，其他的建设用地应该允许农民自行开发建设，农民自建、自管、自用，多余的拿出来供城镇化居民购买。这种格式对目前由政府单一垄断供地造成的高房价是一个很大的补充。
建议修改《土地管理法》，给小产权房正名。
建议应该修改《土地管理法》，还给农民建设用地建商品房的权利，对目前农村土地一刀切的管理方式进行改革，对于划定商品粮基地的农村土地进行严格管理，而对除之之外的土地，应该允许农民自由处置，一定要打破对小产权房的教条看法，还给农民建商品房的权力，果如此的话，真的可以带动中国再繁荣第二个三十年。
相信小产权房合法的那一天，也是高房价泡沫破裂的那一天;也是各种信访、冲突大幅度减少的那一天，也是大量的农民可以城镇化的那一天。
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