■童大焕/文
(重庆邮电大学兼职教授)
小产权房的诞生，缘于现行畸形的土地制度和房地产制度：所有城乡土地进入房地产和工业用地市场，必须由政府统一征收统一出让。不经政府统一征收和出让的集体所有土地上建造的房屋，由于没有总房价70%左右的巨额土地出让金和政府税费等费用，建设总成本和出售价格都比市场上商品房价格低很多。因此，尽管有关部门一再提醒民众，从农村购买“小产权”房、“乡产权”房、“村产权”房，蕴含着很大的风险，产权得不到法律保护，不能办理土地证、房产证和契税等证明，但随着高房价日甚，小产权房还是越来越呈星火燎原之势。
小产权房是农民自我城市化的一场革命
小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。政府虽然损失了部分卖地收益，但它同样减轻了为民众提供廉租房的责任，通过小产权房这一自发、自觉的市场行为，有效地自行解决了进城农民工和刚毕业大学生的租房甚至买房问题。
小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民自我城市化的一场革命。农民通过小产权房的模式将城里人吸引过来，形成城乡居民你中有我我中有你的新城格局，农民通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。城市人口则把城市文明带入乡村，人口的聚集效应创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。
小产权房使城市居民购房成本、农村进城居民及大学毕业生租房成本大幅度降低，这不正是我们孜孜以求的“城乡统筹”、“城乡融合”、“缩小城乡差距”、“城乡一体化发展”吗?这样的创新意义，将比当年的土地联产承包更伟大、更持久也更彻底;它其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。
小产权房无需通过专门立法确权
对于星火燎原般的小产权房，无论是赞成者、反对者，还是中立者，绝大多数人都有一个基本共识，都认为小产权房并不被现有法律所允许，并认为这个问题需要通过专门的立法或者修改法律来解决。事实并非如此。
《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地法》第八条均明确规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。宪法和法律规定农民的土地和宅基地归村集体所有，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。当然，政府对于农民转换土地用途可以严格规范，特别是对于耕地应设定严格限制。可以对耕地实行总量承包制，在保证耕地总量不变的前提下，允许农村和农民适当变更土地用途，进行土地优化配置。
《中华人民共和国土地法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”没有谁规定说房地产公司就不是乡镇企业，至于公司的融资方式，完全可以八仙过海各显神通。把房地产建设排除在“乡镇企业”之外，是政府部门出于自身利益对法律的非法解释，是行政权对立法权的僭越。
中国《土地管理法》62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋。但不可出售给“城市居民”和只能出售(转让)给本村村民的规定，在法律逻辑上甚为荒唐。随着城市化进程，城市偏远地区的人口越来越少，同时理论上人人都能得到宅基地，村民之间的交易根本不存在。同时，这个规定是针对以前农民独门独户盖房用的，法律没有规定一处宅基地只能盖几层楼，为什么农民不可以把宅基地集中起来，在同样的宅基地上盖更多的房子?自己用不完的，可以永久出租;或者，直接通过土地入股，不花钱就可以享受一套或多套高档房。
对政府等权力机构而言，法无授权即禁止;对于公民而言，是法无禁止即自由。查遍《中华人民共和国土地法》，我没有看到法律明令禁止农民向城市居民出售房屋，倒是2004年，国土资源部下发文件规定的“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”涉嫌违法。
物业税是小产权房进入统一大市场的有效途径
小产权房问题不可能永远搁置，其进入房地产统一大市场只是个时间问题。中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》分析，地方官员积极推进村庄兼并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样，农村宅基地在一些地方也事实上进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型做法为：农户投入宅基地，城市商人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得一部分房屋一定期限的使用权，这意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，“相关政策应作出调整，以适应现实变化”，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势作出修订。
一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，解决小产权房问题，需要从法律的源头上加以确认和实施。
在具体的路径选择上，我认为不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小产权房的建设主要的违法行为，充其量是没有得到国家批准和整体规划，至于在自己的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为。
小产权房问题的解决，一可以采取补交房地产交易环节税收的形式，从交易环节确认其合法性;二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过物业税形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。
个人购小产权房未必合算
尽管说了小产权房很多好话，但从个人购房角度，我还是不太主张民众去买小产权房。城中村和城郊的小产权房可以成为租房市场的主力，却不可能也不宜成为买卖房屋市场的主力。原因如下：
一是小产权房的房屋品质、整体规划和配套往往不如周边商品房;二是小产权房不能进入主流交易市场，缺乏银行杠杆，尤其是不能和银行发生有效联系，万一房主急需用钱，当他只有房屋这个资金工具时，小产权房业主只能通过变卖房屋兑现资金，而大产权房业主则可以通过银行抵押等形式、既不改变房屋主人又能迅速获得急需的资金支持。我个人一直主张，哪怕是自住房，也要用投资的理念看待，要始终让不动产随时能够“动”起来，而“动”的最佳前提条件，就是和银行发生直接联系。显然，小产权房不具备这个功能。
从银行杠杆的角度看，在全球化的整体通胀时代，向银行贷款借钱，实际上是银行在帮你发财。现在，商业立项的住房可以有一半的银行杠杆，以此为标准，如果小产权房和周边同品质商品房价格相比，不能便宜50%，事实上是不合算的;如果再考虑到变现能力和急需时不能从银行抵押贷款等因素，个人认为小产权房至少得比周边同档次商品房价格低60%才上算。
土地制度改革就在当下
当下中国土地、房地产和经济基本逻辑是：不论土地性质是名义国有还是名义集体所有，土地交易都只能由政府统一征收统一出让。凭着这一点，各级政府把土地作为最重要的生财工具，不仅赤裸裸与民争利，而且不断给自己脖子上套枷锁：低价从农民手中征地——土地储备和抵押贷款形成巨额地方债——土地廉价甚至倒贴出让用以招商引资，导致产能过剩，然后所有成本转嫁到房地产——房地产价格居高不下，倒逼农民和市民在拆迁征地过程中不断提高要价，如此循环往复。中央和地方也形成不可调和的矛盾冲突——地方无度借债，官员任期有限，只管借钱不管还钱，最后这些钱中央还不起，被迫滥发钞票抵债，导致通货膨胀，变成政府和民间之间的冲突。
若不改革土地制度，危机必积重难返。因此，不论从中央和地方财政内部危机看，还是从公民私有财产权利保障的大趋势看，土地私有、自由交易只是时间问题。土地私有化和自由交易，不仅能够有效提高农民的土地收入份额，而且能够遏制产能过剩，并且还能够引导部分有能力有条件的城市居民回流乡村，改变中华人民共和国成立以来前三十年人口固化不动甚至逆流动(知青下乡)、后三十年人口、财富和文明由乡村向城市单向度流动的现象。
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