中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》中的这个论述，被一些舆论解读为僵持多年的小产权房即将解冻的信号，一些城市顿时出现了小产权房交易活跃的情景。
但是，在全会决定公开发表一周以后，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。紧急通知强调，小产权房不受法律保护，还要求“拆除一批教育一片”。
两部门的这个紧急通知下发以后，北京市雷厉风行，展开了一轮大规模的拆除小产权房的行动。但是在别的城市，小产权房的交易却没有停下来，广州还出现了打擦边球的小产权房交易。
多年以来，小产权房一直是横亘在中国房地产市场的一个怪异现象，百姓对此趋之若鹜，但政府则一直将其指为非法，必欲除之而后快。在三中全会召开以后，有关小产权房的争议明显升温，而改革的全面深化已经无法绕过这个让民众关切的焦点问题。
小产权房是土地制度二元化的产物
所谓小产权房，指的是城市边缘地区的农民在自己的宅基地上建造住宅，也有的是以集体名义在集体建设用地上建造类似于城市小区的商品房住宅群，再向市场出售。由于这些房屋的土地来源不像城市商品房一样必须通过招拍挂的途径获得，不存在一大笔土地费用，从而使房价相比于城市商品房低了好多，因此对城市的中低收入者很有吸引力。像广州白云区的小产权房，卖房广告上开列的价格是“三房一厅17.6万元起，三房两厅23.8万元起”，相比于城市商品房市场上目前动辄每平米三四万元的残酷现实，这个价格的吸引力自然是非常高的。这也是一些购房者明知小产权房存在各种风险仍然蜂拥而至的一个关键因素。
小产权房之所以能够开出令人心动的低价，关键就在于它省去了高昂的土地费用。从合规商品房和这种不合规的小产权房的对比之中，我们可以清楚地看出目前城乡分割之下土地制度的差异所产生的市场扭曲。而几年来的房地产调控之所以失效，其关键就在于回避了商品房市场土地供给制度所存在的深层次问题。由此可见，小产权房的出现，其实是市场对这种畸形的土地制度的一种矫正。按照现在的制度，同样一种土地，农民建造房屋对外出售为不合法行为，但国家征收以后再行高价拍卖，由开发商建造房屋以后对外出售就是合法行为，这样的制度实际上加剧了房价走高，正是改革的对象。
显然，小产权房是长期以来形成的不合理土地制度的产物。今天，当政府部门动用行政力量，要对小产权房施以惩处的时候，或许可以在市场上起到立竿见影的效果，使政府的权威得以维护。但是，这种对小产权房的“围歼”客观上起到的一个效果只能是在击碎民众通过小产权房改善居住的梦想之后，维护了已经问题重重的城市土地供应制度，并进而维护了城市的高房价，进一步加剧房地产调控的困难。政府不承认小产权房，所起到的效果只是保护了城市商品房开发商的利益，当然也保护了政府自身的利益。
小产权房为推进制度转型提供契机
农民在存量建设用地上建造房屋并出售之所以违法，关键在于政府不承认农民对自己的土地具有开发权。这种对农民土地权利的歧视性做法，构成了城镇化进程中“要地不要人”的模式，农民被排斥在城市化开发建设之外，甚至因土地被政府征用而失去生活支撑。农民只得凭借小产权房这种集体违法的方式闯进城市开发的进程。更重要的是，小产权房的销售，为外地民众分享土地增值收益、融入城市敞开了大门。从这一点来说，小产权房是有其积极意义的，它不仅在城市商品房价格高企的情况下，为城市的中低收入家庭解决住房问题提供了一条通道，而且为农民土地财产化作出了有益的探索。
上海大学法学院李凤章教授在谈到小产权房时，曾一针见血地指出：“大量小产权房，不仅在习惯法的意义上被视为财产，而且，由于村、镇政府对小产权房发给产权证，因此在地方法的意义上也已被赋予公共权力的保障。其实，权利哪里有什么大小之分?小产权房，相对于国家法来说，只是非正式产权而已。小产权房的长期存在和大规模蔓延，反映的是国家法和民间社会的实践性规则之间，以及国家权力与村、镇地方性权力之间的冲突，反映的是国家的歧视性管制难以为继。”
三中全会在《决定》中提出要发挥市场机制的决定性作用解决小产权房问题，然而这种歧视性管制不但违反了市场规律，也与改革的目标不相符合。正是基于对现有城镇化模式弊端的清醒认识，《决定》提出允许集体像国家一样出让土地使用权，这就意味着集体可以根据不同的建设用途，出让不同年期的土地使用权，也就意味着农民被赋予了对集体土地的开发权，可以实现国家和集体在土地权力上的平等，从而将使歧视性管制难以为继。这种改革的一个必然结果，便是承认原有因缺乏开发权而违法的小产权房将能得到妥善处置，这也体现了国家权力对市场和社会自生秩序的尊重和宽容。从这一角度来说，小产权房不仅不是历史的负担，而且还为推进制度转型提供了重要契机。
由于小产权房的用地越过了政府对商品房用地的统一部署，因此政府对此一直不予承认，不向这种住房颁发房产证，是其用以约束、钳制这种住房的一个“杀手锏”，这使得小产权房的业主处于一种财产不完整状态。但是，这其实是政府在用民众赋予的权力维护其自身利益。政府反复强调小产权房不合法，不能得到法律保护，可是我们看到的现实情况却是，真正让小产权房业主得不到法律保护的，正是政府出动的推土机。
给小产权房生路就是给老百姓生路
城市居民愿意购买小产权房，并不是不知道它存在风险，实在是因为与之对应在“大产权房”，即合法的商品房价格过高所倒逼出来的。而“大产权房”的房价之所以高，一个直接的原因就是因为地价高。本轮房地产调控开展几年，效果很不理想，各大城市房价节节攀高的同时，地价也在步步走高，地价上涨已成为房价上涨的一个最直接的原因。而地价之所以上涨，一是有地方政府在财政资金创收的压力下产生的推动力，二是由地方政府控制的城市土地供应控制过严，土地供应总体上处于紧张状况。如此，我们就可以寻找到政府对小产权房持有严厉打击态度的一个原因。试想一下，如果小产权房放开，它将对城市现行的高房价形成有力的冲击，并且延伸到土地市场，使政府高价卖地的期待很难实现。因此，打击小产权房，背后的深层次原因是政府为了保护其卖地收益不受损失，但是这对小产权房业主利益的损害也是显而易见的。
基于现实的尴尬，多年来政府对于小产权房虽然一直没有开出口子，但基本上采取的是听之任之的态度，将问题往后推。在近年的房地产调控政策中，加大土地供应是重要的一个选项，不难想见，出现于城市中心的小产权房，与政府在供地上的拖拉有直接的关系。而当小产权房威胁到政府利益的时候，政府无视已经建造起住房的既成事实，采用一种雷霆万钧的力量拆房，在业主中造成恐慌心理，这不是一种可取的态度。即使这些小产权房确实存在很多问题，也需要在保护业主基本利益的基础上再进行监管，而不是简单地叫业主去跟开发商打官司，引发社会矛盾。作为政府来说，现在更需要的是按照三中全会提出的改革要求，舍弃自我利益，以“与民和解”(党国英教授语)的积极态度来推动小产权房问题的解决。
购买小产权房的业主，绝大多数是城市里的中低收入者，他们明知这种住房连房产证都很难领到，但在房价的现实压力下只能选择这种产权不完整的住房。据称，目前全国各地的各种小产权房，已经高达60亿平方米，这说明小产权房已经积累成为一个牵涉面十分广泛的大问题，在房地产调控越来越深入的今天，小产权房的问题已经不能回避，政府必须采取务实的态度，为小产权房问题的求解寻找到对榫的钥匙。给小产权房一条生路，其实就是给老百姓生路。
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