十八届三中全会终于重新开启了中国尊重市场、尊重规律和逻辑的现代国家之路。对于农民来说，土地、农房财产权的回归，是他们真正从土地上解放自己的一个重要的历史性开端。
农民和农业即将融入现代金融体系
改革条款实录：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”“赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”
土地和农房可以抵押、担保，意味着农民几千年来靠“自力更生”艰苦谋生的时代终结，他们也可以和城市居民一样，用自己的土地和农房进行抵押、担保，融入现代化的金融体系，借银行的钱发展现代农业、借银行的钱盖自己更高品质的房子了!这样一种变化有多大?看一看过去城市住房按揭和抵押制度给城市和城市住房带来的变化有多大，就大体知道，现代金融给农民和农业将带来的变化可能有多大了。当然，具体有多大，谁也无法准确描述。
土地流转使农业商品化和城市化双双提速
中国民间积蓄酝酿的改革能量，目前呈现的是一股弯弓待射蓄势待发之劲头。2013年11月12日，十八届三中全会公报刚一出炉，专门提出了建设城乡统一建设用地市场，并指出城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须形成城乡一体的新型工业城乡关系，加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，推动土地改革，给予农民更多产权。
当天，作为当年农民按手印包产到户的发源地，安徽省政府网站公布《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，决定在全省20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作。
意见指出，安徽将大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。
该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。另外，坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。
显然，安徽省的这个土地流转意见是基于现实需求、“蓄谋已久”的一项举措，万事俱备，只欠政策开闸的东风吹皱一池春水。而安徽只不过是全国的一个缩影，正如当年小岗村的联产承包责任制，今天的土地流转也将会有“一夜春风绿江南”之效。即使各地的具体表述会各有不同，但基于民间自愿自觉的土地流转万变不离其市场原理和宗旨。
具体的流转过程和方式方法、时间和机会演变，具体到每家每户、每块地、每座宅子都会各不相同，但整体的、宏观的趋势性影响则是一目了然：
首先，土地自由流转将会促使农业产业化商品化提速。在原有土地制度不变、不能长期稳定地自由流转的时候，人均耕地面积越来越小，产出和投入比越来越低。虽然很多农民进城后，有一些抛荒土地集中到农业大户手里，但这样的集中是短期集中，更多的是兼具“看管邻居亲友土地”的价值，农业大户在土地上的产出价值和出借土地或请人代管土地的土地所有人(承包人)在土地上能够实现的价值都非常低。
而一旦土地流转长期稳定化，土地的市场价值将得到提升，原土地所有人(承包人)可以以多种方式出租、出让自己的土地，作为进城打工、创业、购房的资本，而农业大户、新型农场则由于土地的长期集约化、规模化经营，得以增加科技和资金投入，农业将有可能像当年俄罗斯土地改革后一样，成为中国最赚钱的行业之一。
事实上，今天中国农业的最大困境，一方面是产能过剩，另一方面是各种符合大众需求的安全、高品质食品供不应求。困境就在土地制度以及与此紧密相关的金融制度上。只有土地产权资本化了，现代金融业才能进入现代农业，为农业产业化、专业化、商品化插上腾飞的翅膀。
土地产权长期化、金融资本化将大大有利于人们对土地产出预期的长期化，从而有助于土地升值和变现。这个过程，将大大有利于进城农民获得更高的进城创业和置业资本，有利于进城农民长期稳定地在城市扎根。这个过程，自然有利于中国城市化的提速。而进城农民一旦有更多、更高比例的人群在城市扎根，无疑有利于他们更快地以出让等多种方式放弃在农村的土地和宅基地，又进一步加快土地经营的集约化、规模化、产业化、商品化。彼此之间互相促进互相激荡。
制度安排政策改变，就是有这么神奇的效果。有些人会担心，土地可以自由流转，万一农民失地又失业怎么办?我告诉大家一个事实：加拿大《环球邮报》欧洲局负责人道格.桑德斯《落脚城市》的研究表明：小农经济比农业大户和现代农业更容易破产，小农场主破产后自杀的概率比同样情境下农场工人的自杀率要高得多。我们换一句话来说，资本农业比小农经济具备更强的失败承受能力;而资本农业下的农业工人比小农经济下的小农业主获得的保护要多得多。
预期长远化使城乡房价、地价双双上涨
很多人关心土地自由流转对城市房价的影响。其实，土地自由流转将有助于农业商品化和城市化双双提速。而城市化的过程，就是人口流入城市的过程。这个速度加快，而且随着土地资本化程度加深，进入城市的农民“一无所有”的概率降低，无疑，它会使城市和农村小城镇土地和房屋价格都双双上升。
包括任志强在内，很多人都认为土地私有化或曰城乡土地一体化一定会带来房价下跌。一个最直接简单的逻辑是，现有的土地一级供应是政府垄断的，而垄断必然导致供应的短缺和竞争的缺乏。在土地市场自由竞争状态下，不仅供应会增加，而且价格也会因有竞争而回落。
但一方面，房价涨跌不取决于土地制度，而取决于楼市供应量和人聚财聚、人散财散的城市化规律。城市化过程中，稀缺的是特定城市空间，而不是土地。人聚的地方，地价房价一定持续上涨;人散的地方，你想让它上涨都没有可能。
另一方面，现行土地政策下，政府垄断一级土地，的确使土地价格缺乏竞争，但却并不意味着土地供应相对于需求来说是短缺的。恰恰相反，“土地财政”政府靠卖地生存恰恰是在超量供地。国土部2013年初公布消息说，过去8年城市住宅供地增量是人口增量的3倍!
土地制度一变，政府的逻辑随即发生改变。土地不在政府手里，反而有利于他们按照更加科学合理的规划、按照城市化的自有规律来控制土地出让。政府为防范房价大跌引发地方债和金融风险，会严规划控供应。
同时，乡村集镇、城郊和城中村农民自己更自主地掌握土地权利以后，多数人不会因此低价卖地，只不过如果不经政府之手，他们获得的土地收益会更高，而更高的土地收益掌握在私人手里，毫无疑问会成为推高房价的利器。
土地自由流转，不仅乡村集镇、城中村和城郊村的土地和房屋价格会上涨，偏远地区的土地和宅基地价格也可能水涨船高。一来是大量的社会流动性以前只有城市住宅一个出口，现在可以以各种方式流到广袤的土地上了，以前的土地是死的，现在可以被会飞的长着翅膀的资金给激活，苏醒过来的大地，理论价值都会提高。二来土地自由流转一旦得到法律上的确认和保护，会大大提高土地拥有者、支配权人对土地收益的长远预期。所有长远预期对今天的折射，就是它今天“变现”的理论价值提高。
土地制度如何影响农民的财产性收入
在史无前例的中国城市化背景下，人口流出地区土地和房屋贬值、人口流入地区土地和房屋升值，是任何人无法更改的价值规律。土地权利完全回归家庭和个人，其财产权增值部分主要体现在无需通过政府招商引资补贴工业上面，更普遍的是体现在土地、房屋等不动产确权以后有可能通过自由转让、银行抵押等方式“变现”为可以随人流动的资产，让不动产动起来，从而“实现”农民土地、农房的财产权。但“可能变现”不等于一定能够变现，真正变现需要有买家接手，这样的买家有可能是农业大户，有可能是银行(土地抵押)，有可能是城市里面功成名就隐者归来的人们。
但总有一部分偏远山乡的土地和房屋最终是无法实现市场交易的，而且它们的数量总和占绝对多数。它们最终的命运就是“大地还给大地，山川还给山川”。对于这类土地和房屋，我想就应该启动国家政策来“兜底”了。这个兜底政策是什么呢?就是退耕还林、退牧还林政策。通过国家赎买、国家雇人看护森林等方式，将一些薄田瘦亩还归自然，创造更加秀美的河山。这是整体上造福全中国人民的事业，由全国人民共同买单，理所当然。
房屋和土地归农以后，城市化过程中城郊和城中村农民获得的拆迁征地补偿可能比现在更高，远高于“公正补偿”范畴，这其实都是外来人口买的单，我个人建议，采取分级、累进税收的方式，公平合理地让一部分回到公共财政，“反哺”外来人口。
而不论是征地、拆迁过程中的累进税，还是二手房交易过程中的高额税收，都不应该成为单纯的地方税种，应该成为中央和地方共同分享的税种。中央提取的部分，用于全方位建立健全覆盖全国(自然也包含大量城市新移民)的教育、医疗、基本养老保障。还有，就是匀出一定比例，建立土地银行，专门用于收储偏远地区农民退耕还林、退牧还林的土地。
与此同时，应该通过物业税等形式尝试小产权房合法化道路，降低农民进城居住和买房成本，让进城农民也在城市有财产性收入和进步阶梯;改革城管制度，降低农民进城创业成本;改革户籍和教育制度，降低进城农民平等受教育和身份认同成本。
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