未来改革进程中，简单地宣称要“建立统一城乡建设土地市场”，乃至直接废除现有的征地制度也过度理想化，而且这个改革也会因为地方政府乃至中央主管部门的坚决反对而难以实现。最重要的是，和1980年代的价格改革带来的全面通货膨胀的效果相似，简单化地在释放出海量的农村建设用地进入城市土地市场之前，推动集体建设用地入市，就会引起房地产市场预期改变甚至直接导致城市房地产泡沫崩盘。
因此，要推动难度很大的土地制度改革，不是仅仅通过发布诸如“建立统一城乡建设土地市场”之类的政策性文件，就可以解决问题的。有效的改革，需要政府和学术界非常扎实地研究这个改革领域所面临的具体情况，尤其是深入考察改革后利益相关方的潜在损益，以此为基础制定相对完善的利益补偿和激励机制，既向利益群体施加必须改革的压力，也给其足够经济激励来配合改革。只有做到这一点，才能够实现顺利转型。
中国可借鉴德、日、中国台湾的区段征收、市地重划经验，政府通过主导土地发展权，改造基础设施，重划容积率，释放土地增值收益。具体而言，可以考虑采取如下措施：
首先，改革征地体制。地方政府不再按既有体制实施征地——土地一级开发——垄断性出让，而是与作为原土地权利人的城郊村村集体、村民谈判，政府无偿切走集体土地一个比例，部分作为基础设施用地，其余拍卖为基础设施建设融资，征收比例视城中村实际情况(人口、密度、地价等)大致确定在30%-50%之间。政府负责相应地段基础设施建设与公共服务提供。
其次，剩余土地可以在直接转为国有土地的情况下，将土地开发权赋予村集体与村民，同时灵活运用规划手段适当提高地段容积率，确保村民留用土地资产的有效增值。获得部分土地开发权的村集体与村民，直接发放国有土地使用权证，允许其在限定条件下进行开发。村民可自行组织向银行贷款，或联合其他主体合作开发，解决集体建设用地开发难以获得融资的问题。
第三，为防止对既有房地产市场造成过大冲击，政府可以对村集体、村民留用土地开发权进行适当限定。可规定上述村民开发只能建设面向低收入群体的出租房，或建设住房在一定时期内(如10-15年内)只能出租、不能出售，且需要交纳出租屋收入所得税或房产税。
最后，对于存量小产权房，结合珠三角“三旧改造”的经验并进一步完善，再补交一定土地出让金或向政府无偿让渡部分基础设施或公益事业用地，并通过改造达到一定基础设施和规划标准后，相应土地实现国有化，符合条件后逐步转为大产权，地方政府对一定面积或套数以上住房抽取房产税或出租屋收入所得税。
采取上述改革措施，就可在政府不用投入过多资源建设保障性住房情况下，通过市场机制来解决大部分城市流动人口市民化过程中的住房问题，同时还兼顾了城郊村农民的财产权益。而通过城市规划控制来控制开发节奏，上述改革也可避免改革措施对城市商品房房价造成过大冲击，但同时也对投机者释放“炒作没有前途”的信号，之后政府就可以全面取消当前房地产调控政策。上述改革还可以结合出租屋或房产税的收取，配合中央地方投资，为在相应地段建立和运营城市公立学校接受农民工子弟全面入学融资，配合异地高考政策的改革，解决了农民工住房与子女就学、升学问题后，户籍改革就全面实现突破。
当然，仅仅采用前述改革措施，仍然很难说服地方政府支持改革。这是因为地方政府还有很多城市建设已在进行或将要进行，手上还有大量存量债务也要偿还，他们必然希望进一步垄断土地供应。
但中央政府和地方政府都应该明白，目前中国地方依靠“土地财政”、“土地金融”并以高负债推动的大规模工业开发区、新城区建设，确实是一个“击鼓传花”式的“庞氏骗局”，不改革只有死路一条。必须痛下决心加以改变，但同时也需要指出，即使不再按照传统方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地。完全可以通过对这些存量土地更集约化利用和用地结构调整来确保未来十年左右过渡期内地方政府持续获取的土地收益。具体而言，由于各地杀价招商引资，中国绝大部分城市工业用地效率非常低下，因此，完全可以考虑采取包括空地闲置税，规划调整、政府与厂商合作开发等各种手段，推动政府与原工业用地者重新谈判。
当然，中央需要在商、住用地“招、拍、挂”出让的政策上进行相应调整，允许地方政府与原土地权利人(那些已获低价工业用地的制造业投资者)之间建立一个合理的收益分配谈判机制。政府可以逐步调整规划用地性质，同时允许原工业用地厂商直接与商住用地开发商进行土地交易，政府通过累进土地增值税(或商住用地出让金补交)来获得土地变性所带来的部分增值收益。这种做法，在以前划拨用地入市的操作中早有经验，因此不难推动。此外，上述措施带来的商住用地开发，还可以为地方政府带来可观的营业税等税收。
测算表明，如果措施得当，过渡期内上述措施基本可以覆盖地方政府因为土地制度改革而带来的财政损失，并为地方政府偿还巨额债务创造相当资源。
前述两方面措施结合，就有助于消化目前中国严重过剩的钢铁、建材等房地产相关行业的过剩产能，有助于化解地方政府的巨额存量债务;这些措施不仅可以逐步消解城市房地产泡沫，让城市居民将其收入更多用于非住房消费，还可促进流动人口实现举家迁移，抑制城市中、低端劳动力工资的过快上涨;上述措施有助于流动人口子女实现城市公立学校就学，配合各省高考入学指标随就学儿童人数的调整，也可以解决流动人口子女异地就学、升学的问题，从而实现户籍改革的突破。上述改革措施可以从多方面增加内需、促进经济增长与社会和谐，为未来长期建立以财产税和市政债为主体的地方公共财政体系赢得宝贵的转轨期。
(摘自：英国《金融时报》中文网)
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