共有产权房成了这一季的保障房热词。6月4日，在国新办的新闻发布会上，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，中国正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等六个城市试点共有产权住房。他介绍说，共有产权住房有两个作用：解决“夹心层”住房困难，遏制购置型保障房的牟利空间。
共有产权房来了，实际运作中，它能解决城市中低收入人群的哪些住房问题？在整个住房保障体系中的地位如何？脱胎于经济适用住房的共有产权房，如何才能避免重蹈经济适用住房最终沦为“特权房”的覆辙？
与政府“合伙”买房降低“夹心层”购房门槛
与政府“合伙”买房，是媒体对共有产权房的形象解释。所谓共有产权房，按照冯俊的介绍，是指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。而随着生活水平的提高，如果居民的购买能力达到一定水平了，也可以从政府手中将房屋产权“赎回”，使其变成居民所有权房。
据介绍，共有产权住房供给主要面对中低收入者，特别是不在廉租房和公租房保障范围，又买不起普通商品房的城市中低收入者，也就是舆论所说的“夹心层”。从已开始试点的城市看，上海自2010年以来，已连续４次降低申请共有产权房的准入门槛，目前申请家庭人均月可支配收入标准已从试点期间的2300元放宽到现在的5000元，亦即人均年收入6万元。而公开资料显示，2013年全年上海城市居民家庭人均可支配收入为43851元。也就是说，现在的保障范围已远超人均收入平均线。
事实上，在房价高企的一线城市，哪怕是超过人均收入平均线的收入水平，购买商品房同样是心有余而力不足。全国百城房价指数系统的统计数据显示，2013年12月上海市平均房价为31260元／平方米，也就是说，这个城市共有产权房覆盖的家庭，一人的年收入不吃不喝买不到两平方米的商品房，以此折算，三口之家购买一套90平方米的商品房，需要至少22年，“夹心层”的痛苦也正在于此。
在这一背景下，共有产权房的价格优势还是显而易见的，资料显示，2009年底上海率先在徐汇和闵行两区试点共有产权房，彼时房源销售基准价在每平方米4800元～5200元，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成，居民和政府按“七三开”共有住房产权。从北京推行的情况看，这种自住型商品房价格比周边市场价低30%左右，成功地降低了中低收入家庭的购房门槛。
共有产权房某种程度上还能起到对整体房价的平抑作用。以北京市为例，去年下半年北京推出２万套共有产权性质的自住型商品房，今年将供应５万套，占全年商品房销售的50%左右。从宏观面来看，共有产权房的推出，可大大改变住房供给结构，在北京、上海等楼市严重供小于求、房价高企的一线城市，它对将房价起到较大的缓冲作用。作为住房保障和供应体系的一部分，它在保障中低收入家庭住房权利的同时，还体现了社会公平。$nextpage$
能否避免重蹈经适房覆辙如何遏制套利空间？
“开宝马住经适房”、“经适房抽签六连号”……尽管在多数城市，因为丑闻叠出，经济适用住房这一“资深”购置型保障房早已退出历史舞台，但它留在人们心中的阴影，足已笼罩所有购置型保障房领域里的“后来者”，共有产权房也不例外。
从历史沿革看，共有产权房与经济适用住房也有着千丝万缕的联系。按照住建部相关负责人的表述，自住型商品房等共有产权房的制度设计是对原有经济适用房制度的补漏，首先通过政府出资明确产权，其次在申购价格上基本与市场价格同步，压缩非法牟利的空间。
然而，在实际操作过程中，如何在制度层面压缩非法牟利的空间，尚有许多技术问题有待探索。以最早试行这一制度的江苏淮安为例，淮安是根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。这一比例设定原则，不仅降低了居民购房门槛，同时，居民手里仅拥有部分产权，也有效根绝了其随意出售房源牟利的可能，相比经济适用住房，的确是制度层面的一大进步。但另一不容忽视的倾向是，近年来，受困于保障房建设的资金压力，以及从提高保障人群的居住条件考虑，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在60%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。这其实就陷入一个悖论：共有产权房限制套利的根本在于政府与居民的“合伙”购买，居民拥有部分产权无权自主出售。但共有产权房意在提升居民居住条件，其制度的指向必然也是向居民拥有全部产权过渡。在这个过程中，特别是居民取得全部产权后，在房价一路高歌猛进的社会背景下，如何避免其重蹈经济适用住房被出售牟利的覆辙，尚需一整套的制度予以界定。
值得一提的是，从共有产权住房试点情况看，也还有许多难点问题需要制度完善。例如，共有产权住房购买者回购政府产权时，只要市场评估价降低几个百分点，就可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如果评估价虚高，也存在利益输送的问题。因此，政府与购房者产权比例如何分配，政府和个人怎么退出的问题就成了焦点。
此外，仅仅有严密的制度设定就够了吗？就拿早已名声臭了街的经济适用住房来说，也同样是从试点成功到全国推行，从购买资格、申请程序到退出程序，同样也具备一整套严密的制度。如何能保障制度在运行过程中不走样呢？多位业内人士都强调了监督的重要性。房地产业内人士、洲联集团总建筑师刘力在其微博中感慨：某友收入中上，别人没关注经适房时就搞了一套，尝到甜头后乐此不疲。称其同道多是官员。启示：1、经适房是怪胎，无钱无门休想，合格者非富即贵，2、凡经批准的福利，关系资源必定占优，3、保障房不在建多少，在如何分配，关键是权利的公众监督。没监督的福利必成为权利的自我赏赐。深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松的表达更为直言不诲：限价房，微利房，经适房，共有产权房，小产权房……都是特权房。
共有产权住房在运作过程中如何建立起一整套的制度防火墙，避免其重蹈经济适用住房的覆辙，目前尚未有圆满答案。
住房保障再添新丁是“打补丁”还是画蛇添足？
经过多年的完善和修正，中国的住房保障体系已趋于完备，早在共有产权房出现之前，住建部相关负责人在接受媒体采访时，就曾活灵活现地勾勒出一个年轻人来到一个城市的住房路线图：经济和住房双困难家庭，可以租住廉租房；收入略高、超过保障线的家庭，可以租住公共租赁住房；随着年龄和收入的增长，可以购买限价商品房；如果其间收入上一大台阶，可以通过商品房市场提升居住品质。
那么，共有产权房的出现，是中国住房保障体系进一步细化、“打补丁”的结果，还是多此一举、画蛇添足？
单纯从理论层面的推导，共有产权住房供给主要面对中低收入者，这无疑为保障其住房需求提供了更多选择。但从试点城市看，这一类型保障房无一例外面向城市户籍人口，与针对外来务工人员和新毕业大学生的公共租赁房相比，后者的普惠性显然更好，更能体现社会公平，也更符合北京、上海等房价压力超大、户籍门槛超高城市的实际情况。
从实际执行层面看，不同的试点城市市场反响也各不相同。江苏淮安早在2007年即推行共有产权经济适用住房，住房限定套型面积（家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超过90平方米）。目前，淮安已经申购的共有产权房将近900套，政府向符合条件的家庭发放供应券，两年内有效。北京首个共同产权房项目约提供2000套房源，最终由6.53万户确认申购。上海自2010年试行共有产权房以来，签约购房家庭约有6.7万户。总体上看，越是房价高企、供求关系紧张的城市，共有产权房越受欢迎，因为这类城市的“夹心层”根本无望追赶高企的商品房价，共有产权房至少是满足其住房需求的有效途径。而在一些房价压力不大的城市，甚至出现了“房等人”的情况。究其原因，在房价总体偏低的情况下，限面积、限产权确实也限制了购买者的积极性。
“共有产权住房是介于经济适用房和廉租房之间的一个过渡的阶段，是一种契合当下国人消费水平和心理需求的有益尝试，但不会成为房地产市场的主流，对楼市和房价的影响预计也将比较有限。”6月6日，山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受媒体记者采访时表示。
而从其他国家，特别是新加坡等国家的经验来看，要想从根本上解决居民的住房问题，完全依靠产权房也是行不通的。尤其像中国这样的人口大国，人人都有产权房，其中沉淀的海量资金对公共财政将是严峻的考验，这也注定了，廉租房、公共租赁房等方式未来很长时间将是中国住房保障的主流。共有产权房无论如何也只是住房保障体系的细分和补充，具体执行还要因城市而异。
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