如果6城市的共有产权住房试点成功，未来的中国房地产市场结构将发生多大变化？
6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办的新闻发布会上表示，写进今年政府工作报告的共有产权住房已经在一些城市建设，很多问题需要试点来解决。
这样的试点在4月3日即已公开，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石成为探索这种新住宅类型的试点城市。
尽管还处在试点阶段，但这种住宅发展迅猛。以北京为例，从去年年底至今年将形成7万套共有产权住房的供地规模，而即便在成交放量的2013年，北京市新建商品房交易量也不到12万套。
共有产权住房的“前世今生”
共有产权住房，最早出现于2007年的江苏省淮安市，这个城市试图通过这种方式来帮助那些既不符合保障房申请标准，又没有能力买房的人解决住房问题。
“2007年的时候，房价已经开始迅速上涨，而中国的廉租房体系刚刚开始起步，经济适用房的弊端已经广为人知，各个收入层次的人群对住房问题都有意见。”一位参与过中国住房体系设计的专家告诉记者，高收入群体可以买商品房，低收入人群可以申请廉租房，夹心层怎么办？当时很多地方都在探索。
在淮安市，这种探索最初被界定在保障房范畴，其名称为“共有产权经济适用住房”，套型面积被限定在90平方米以下。购房人与政府之间的出资比例则根据购房人的经济状况分档确定，有5∶5、有6∶4，也有7∶3。
“共有产权的目的是为了防止再出现‘开着宝马住经济适用房’现象的发生。”这位专家告诉中国青年报记者，在北京，类似的探索表现为两限房、中小套型商品房，但这两种类型的住房建设一直没有得到足够的落实。
在经历了2008年下半年的萧条后，全国楼市在2009年二季度一飞冲天，房价大幅上涨。买不起房的抱怨随处可闻。
2010年5月，北京市拍卖了房山区长阳半岛的一块土地，与之前的“招拍挂”不同，这块土地的拍卖采取了“限房价、竞地价”的方法。中国铁建集团拍得这块土地，其将要建设出售的住宅价格被限定为每平方米12500元，在当时，周边楼盘的价格在每平方米14000元左右。
这个项目可以看作是北京市最早的共有产权住房，只不过在当时，还没有这个名称。但限制条件已经明确：摇号购房，自拿到房本之日起5年内不得出租出售。
2011年4月，这个楼盘进行了摇号，1594套住房，参与摇号者9011人，供需比接近1∶6。
2013年3月底，“京十五条”房地产调控措施提出，北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。之后，昌平、朝阳、海淀陆续推出了多个“限房价、竞地价”地块。当年8月，北京市住建委透露，这种类型的住房被定义为“自住型商品住房”。
2013年10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》。这个意见定下任务，要在当年年底之前拿出2万套自住型商品住房的供地规模。
至此，这种类型的住房从最初的保障房范畴中划了出来，成为介乎保障房与纯商品房之间的一种形态，成为共有产权住房在北京的基本形态。看起来，这是为拉低整体房价作出的行政努力。
住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，共有产权的方式，可以使得一部分群众支付一部分钱解决自己的住房问题。同时也规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，从而确定上市交易的分配比例，目的就是遏制购置型保障房里的牟利空间。
住宅市场需要怎样的体系设计
对自住型商品房的覆盖人群，一直存在争议。
伟业我爱我家副总胡景晖告诉记者，这个问题有过多次争论。一开始，目标人群定义为夹心层，但很快发现，这样的界定太模糊。之后就改为优先满足保障房轮候家庭，如今又说要通过摇号的方式来分配。
“这个过程中其实已经产生了矛盾。”胡景晖说，如果一个家庭是保障房的排队者，那意味着这个家庭是没有能力购买商品房的，怎么可以成为自住型商品房的购买群体？到底该怎么界定这种类型住房的购买人群？
从政策上看，目标人群非常宽泛，与限购政策基本一致。
2013年北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中规定：按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。这意味着，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭可以购买，连续5年在京缴纳社保个税、名下无房的非京籍家庭也可以购买。
两类家庭可以优先购买，一是北京市户籍无房家庭，一是经济适用房、限价商品住房轮候家庭。
“按照北京市的说法，今年将有7万套自住型商品房推出，这是未来的主流产品？还是只是阶段性的做法？”胡景晖说，自住型商品房从制度设计初衷来看是好意，但是不是具有长期可行性？恐怕还需要实践来论证。
胡景晖告诉记者，之所以出现这种共有产权的住房类型，实际是政府在吸取以往保障房的教训，试图在解决夹心层住房问题的同时也能够兼顾土地出让收益。“政府在土地收益上作出让步，以此形成共有产权的理由，以让步的资金占总房价的比例来确定与购房人在产权上的比例关系。”
按照规定，在拿到房本5年之后，自住型商品房将可以进入市场流通，届时将如何进行产权的确权？能够设想的确权方式有三种：购房人在若干年后出资将所有产权买下；政府从购房人手中将所有产权买下；购房人将住房出售，与政府分享收益。胡景晖告诉记者，目前这个问题还在讨论。
与此同时，另一个问题也浮出水面，这种类型的住房究竟要解决多少人的住房问题？迄今为止，还没有正式的说法。
冯俊认为，中国大陆并不太适合效仿新加坡、香港等国家和地区的住房体系，还是需要两个轮子来驱动。一个轮子是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；另一个轮子则是为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。总体的住房改革目标是市场化。
(摘编自：《中国青年报》)
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