2015年5月10日下午，中国人民银行再次宣布降息，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。对于购房者而言，个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%左右，5年以上商业贷款基准利率由调整前的5.9%下调为5.65%，创下历史新低。这也是中国央行自2014年11月以来第三次宣布降息。随着降息周期的到来，关于楼市即将回暖的猜测正在发酵，部分开发商试探性地调高了销售定价，一些急于售房的二手房主也改为持房待涨，使得二手房的议价空间有所减少。降息究竟对房地产市场有何影响，未来楼市走势如何？
降息对房地产市场的影响
一般而言，房地产不仅是消费品，更是重要的大宗投资品。利率降低对其的正向刺激作用是显而易见的。理论上，房价可以表示为持有房地产未来预期收益的贴现。简单通俗地说，房价约等于房地产预期年租金除以年利率（贴现率）。在更低的利率水平下，同样的房租收益将等同于更大额银行存款所能带来的利息收益。也就是说，同样的预期租金收益水平可以支持更高的当期房价，使得房地产价格得到一次向上的重新估值机会。降息不仅影响贴现率，还有可能改变人们对房价的预期。
在房价向上重新估值的大环境下，有更多的人对房价看涨，会形成传染病效应，使人们对房价产生更大幅度的非理性的乐观情绪。加上开发商及部分媒体推波助澜式的涨价宣传，容易营造出十分有利房价上涨的舆论氛围。这些都会对房价有正向的积极作用。此外，人们购房行为还受到其支付能力的约束。利率的降低直接使月供水平降低，这意味着将有更多有意购房的家庭能够负担得起按揭贷款购房的利息支出，从而使有效住房需求增加。
事实上，从近三年看，利率的下降都对房价起了积极的支撑作用。2012年的连续两次降息，部分促成了2012年下半到至2013年中国大城市房价的暴涨。本轮降息也已经对房价的跌势起了一定逆转作用。在本轮降息周期开始的2014年11月，据国家统计局的数据，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个，没有城市房价环比上涨。经过2014年11月和2015年3月的连续降息，到2015年4月，70个大中城市中，价格同比下降的城市减少为48个，上涨的城市增加到18个，持平的城市有4个。
当然以上仅是一种简单的分析，对利率下降作用的全面客观评估还需要综合考虑其所处的经济金融环境。考虑一般物价水平变动后，降息对房价的正向作用将大打折扣，情形将变得更为复杂。
中央银行控制的只是名义利率，实际利率水平还要参照一般物价水平变动情况得出。存在名义利率下降但实际利息负担上升，以及名义利率上升但实际利息负担降低的情形。2002年至2008年上半年，中国处于持续的升息周期之中，5年以上贷款利率（住房商业按揭贷款标准利率）由2002年2月21日的5.76%上调至2007年12月21日的7.73%。但同期的房价反而却如脱缰的野马般狂飙，令人追赶不及望价兴叹。这其中有个很重要的原因就是在2002年至2008年，受国际大宗商品价格暴涨等的影响，中国通胀水平处于持续的高位。利率水平虽然不断调高，但如果考虑到同期物价上涨速度，实际利率仍是个负值。高通胀环境下存款与债务都在不断缩水，这意味着存款储蓄的人实际上是在补贴贷款购房人，贷款买房能获得双重收益，于是形成“有钱就买房、买房就有钱”的房地产热。
日本上世纪90年代初经济泡沫破灭后，名义利率降至极低水平，但也出现房价仍不断下跌的情况。因为降息有一定自然下限，降到一定程度将无法再降，更不可能将名义利率降至负值。如果名义利率降至自然下限后经济不景气物价水平仍持续下跌，实际利率仍将被动上升。日本泡沫经济破灭后“失去的二十年”就是面临这一情形。
房地产市场的未来走势
当前中国物价水平相对稳定，甚至还有人认为存在潜在的通缩风险。据国家统计局数据，2015年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨率仅1.5%。综合物价水平考虑，实际利率的降低并不显著，远不及2002年以来房地产黄金十年中出现的实际负利率的情形。在极端情形下，如果未来物价水平出现持续下跌，由于政策的滞后性，降息周期利率的调降赶不上物价的下滑，降息将实际上变成了升息。
还有一个需要考虑的更为重要因素的是，在金融市场化改革持续深入的今天，人们的投资理财渠道不断拓宽，互联网金融正在兴起。虽然银行存贷款利率降低，但投资购房的机会成本仍然很高。以接近于无风险利率的货币基金“余额宝”为例，其近三个月的年化利率为4.42%，且资金可随时提现。即居民家庭只要持有货币，就可获得4%～5%的年利息收益，既无风险也不影响流动性。而当前购房出租的收益，只有房价的1%左右。这意味着如果房价不涨，持房比持币每年净机会损失在房价总额的3%以上，形成“房东补贴房客”的不利局面。如果投资者能接受高风险，行情火爆的股市也更为可取。有鉴于此，一些证券行业研究者甚至喊出了“卖房炒股”的口号。
从经济大环境看，降息本身只是经济及楼市持续不景气的结果，是对楼市及宏观经济不景气这一不利宏观形势的事后确认。正是经济增速的下滑使得高房价失去支撑，房地产市场也随之出现了销售低迷。当然，也有人认为是房地产市场的不景气拖累了经济增长。但不管怎么说，当前持续降息明确了楼市及宏观经济不景气的事实。与房价上涨周期中宽松货币政策的火上浇油作用相比，当前降息的涨价效应自不可同日而语。
从房地产市场本身看，结构性过剩问题也不容忽视。经过十余年的飞速发展，中国房地产总体供不应求的时代已经过去，房地产市场进入“结构性过剩与结构性短缺并存”这一新的发展阶段。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。
由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别是一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。由快速城镇化与国民收入高增长所带来的住房总量短缺已经趋于尾声。
虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，优质住房仍然具有一定的稀缺性。很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大，或没有优质的教育医疗资源作为配套。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长。在这“结构性过剩与结构性短缺并存”的条件下，房价的普遍上涨并不可能，但是在宽松金融政策的刺激下，部分城市的部分板块房价率先快速上涨是很有可能发生的。
总而言之，房地产市场发展到今天，购房者未必能非常在意这0.25个百分点的利息减免，降息对房价的影响更多地是体现在改变房价心理预期层面。在开发商借机宣传涨价的舆论推动下，持续降息的刺激也许可以再次驱动一批购房者入市，让部分热点区域的房价飞一会。但如果没有收入的持续快速增长为支撑，房价将面临再次掉下来的风险。降息能加大房价的短期波动，但不会改变房价的长期走势。此外如果国际石油或农产品价格上涨推动物价普遍上涨，通胀预期一旦形成，降息周期也可能被迫中止。
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