去年年底召开的中央经济工作会议，针对国内经济运行的现实状况，提出了今年要完成的五大任务，其中之一是化解房地产库存。这是中央经济工作会议在相隔多年以后再次就房地产市场作出政策部署，但相比前几年努力遏制房价过快上涨的调控方向来说，此次作出的“去库存”部署，在调控方向上已经逆转，也显示出目前中国房地产市场所面临的严重危机，已经到了政策取向上需要下猛药的时候了。
为了达到“去库存”的目的，会议提出了不少具有创新意义的政策新思路，如加快农民工市民化，扩大有效需求，鼓励自然人和各类机构购买库存商品房，鼓励房地产开发企业适当降低房价，取消过时的限制性措施，等等。这些政策公布后，在市场上引起了热烈的反响，但舆论也多有疑问，这些政策有多少可行性，成为人们关注的一个热点。
商品房高库存危及金融安全
中央经济工作会议就“去库存”作出专门决定，说明中国目前商品房积压问题十分严重。国家统计局去年11月公布的数据显示，截至2015年10月，中国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，相比2014年同期增加了1亿多平方米。一年增加1亿多平方米卖不动的房子，这种情况是中国房地产市场建立20多年来从未有过的。
更为严峻的是，国家统计局所提供的数据，只是竣工后未售出的现房面积，还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存，随着时间的推移，这些潜在库存将越来越多地转化为现货库存，使库存房数量不断增大。此外，还有各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的住宅项目，甚至不排除还有部分应报未报的库存量。如果将这些数据计入，中国房地产市场的库存房无疑要在统计局公布的现有数据基础上翻倍。
由于商品房建设投资大，建设周期长，因此开发商通常都依赖银行信贷等进行资金周转，在前几年银行向开发商输送信贷的通道基本关闭后，市场上又出现了大量以“理财产品”为名目的信托、P2P等产品。库存房的大量增加，使开发商原定的资金回笼不能实现，银行不能按期收回信贷，理财产品无法按承诺偿付本息，就会危及金融安全。最近一些地方不断出现P2P等投资品不能按约兑付的风波，虽然不全是由库存房引起，但必须引起高度警惕。如果任何库存房不断垒高，这一问题极容易从目前的局部地区风波发展成全局性的金融秩序失控，从而引发社会危机。
金融是维系整个国民经济安全运转的命脉，金融稳定则经济稳定。目前中国经济增速则有所下降，但经济秩序还能保持平衡，关键就在于金融系统尚未出现全局性问题。因此，中央经济工作会议将“去库存”列为2016年的一项重要任务，其目的是为了通过化解库存来消除社会经济可能产生的不安定因素，保证金融市场的平稳运行。而由于房地产市场与中国银行体系存在非常高的杠杆关系，要稳定金融市场，就必须保持房地产市场的稳定，首要之急就是解决严重的商品房库存。
引导农民工买房还需细化政策
此次中央经济工作会议为“去库存”而提出的诸多政策颇有新意，其中有不少对原有政策将形成突破。当然，会议提出的都是一些原则性的政策，在具体的贯彻过程中还需要加以细化，使这些政策能够真正见效。
在这些政策中，最为引人注目的是加快农民工市民化，以此来扩大有效需求。对此，舆论担心由于户籍制度等限制，这一政策的作用有限。实际上，户籍在中国商品房市场中的籓篱作用早已不起作用，目前北京、上海等大城市中商品房的购买者并不具备本地户籍，包括农村当中一些不具有城市户口的农民，也可以在大城市购买商品房。在前几年推行商品房限购政策时，户籍起了关键作用，但异地购房的大门也没有完全关闭，而现在限购政策在绝大多数城市已经取消，因此户籍对异地购房者的限制其实已经不存在。而推进农民工市民化，帮助他们在就业地购置房屋，可以使他们更好地融入当地社会，成为新市民。
但农民工在就业地购买房屋，会涉及很多问题。尽管最近几年农民工的收入在不断增长，但相对于目前的房价来说，他们要在就业地购买商品房从总体上说是有难度的，这个难度主要体现在他们的购买力不足。解决这个问题，可以对现行的公积金房贷、银行按揭等进行制度改革，使他们能够有条件借助金融支持购房。
这里需要指出的是，农民工购买城市商品房，从总体上说存在购买力不足的问题，但这只是一种表面现象。农民工在其原户籍地通常都有宅基地和房屋，由于这方面的流通市场尚未建立起来，因此他们在城市购房后这些财产就基本处于闲置，而由于房屋是一种不动产，在现有政策许可范围之内，他们无法将这部分财产盘活用以购买城市房。由此来看，要让农民工成为“去库存”的重要力量，还需配套推进农村宅基地和农民房屋的流通。目前，农村宅基地和房屋的交易在一些地区已有试点，但仅限于在同村村民中进行交易，更广范围的市场交易未能形成，其交易价也因此而显得过低，农民对把自己宅基地和房屋投入这种不成形的市场进行交易缺乏热情。如果能够打开这方面的交易通道，让农村宅基地和农村房屋的价值体现出来，农民工在城市购房的资金力量将大为增强。
另外，会议还提出要鼓励房地产开发企业适当降低房价，这一目标要能够落地，也需要政策方面作出进一步的细化。中国商品房价格多年来出现了过快上涨，即使在前几年以遏制房价为目标的市场调控高潮期，房价过快上涨的势头也没有停下来。这种局面的长期存在，遏制了房地产市场的居住功能。但是，由于房地产市场所存在的金融高杠杆化难以改变，房价过岗位下跌又是充满危险性的。因此，单单要求开发商降低房价，很难达到目的，更重要的是政府要降低土地价格，归并、减少目前存在于房地产市场中的各种税费，为开发商降低房价创造必要的条件。
“去库存”的同时还要
“去产能”
中国房地产市场的建立至今不过20余年，其发展势头十分迅猛，但也积累了不少问题，以至经常需要政府进行调控，但这种调控大都没有成功，即使是最近一次被称为“史上最猛”的调控，也未能达到预期目标。而时间不过几年，市场基本格局已经发生了根本性的逆转，从原来的遏制房价过快上涨变为目前的控制房价下跌，终至需要出动政府力量来解决库存房问题，其间的教训是十分深刻的。
长期以来，中国走的是一条经济增长扩张型的道路，房地产市场被作为一个能够推动GDP增长的引擎受到了地方政府的积极拉抬，不仅房价涨势超过了民众的承受力，而且房地产开发成为最为赚钱的一个行业，导致各行各业蜂拥而上，使市场供应远大于求。在政府的强烈推动下，房地产行业的市场机制已经失灵，一些三四线城市和西部地区城市，明明对商品房需求不是很大，但地方政府为了赚取财政收入，仍然像一线城市一样大量卖地，甚至在前两个三四线城市已经出现“鬼城”的情况下，很多同类地区的政府仍然拒绝接受这种警报，鼓动开发商大兴土木，终于造成了严重的产能过剩。
很显然，要为房地产市场“去库存”，还必须下大力气压缩房地产产能。现在说起化解产能过剩，我们的理解通常是指如煤炭、钢铁、水泥之类的实体生产行业，但房地产市场同样存在这个问题，其严重程度甚至超过了实体行业。目前，在库存房已经很严重的情况下，房地产市场的投资仍然没有慢下来。国家统计局数据显示，2015年1至10月，全国房地产开发投资高达78801亿元，比2014年同期仍有2.0%的增长。一边“去库存”，一边又在增加新的库存，这无疑将增加“去库存”的难度。
基于此，国家应该在努力“去库存”的同时，还要在“去产能”上下力，必须大力压缩房地产投资，特别是三四线城市和西部地区城市在库存房未解决的情况下应该停止出售商品房用地，这也要求房地产开发商必须过紧日子。事实上，中央经济工作会议已经对此有所预见，提出了“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”的目标，这是值得房地产开发商重视的一个信号。
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