文：刘渊
来源：金融时报
最近，尽管中国一线城市楼市调控政策收紧，但楼市热度却不见退散，反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。其中不仅有南京、苏州、天津等沿海经济发达城市，石家庄、长沙、西安、湘潭等中西部城市也传来新房销售活跃、价格上涨的新闻。
随着楼市热度的蔓延，最近这段时间也不时有各地朋友来咨询我，是否可以趁着这轮市场反弹，投资一套房子？
朋友们有这样的想法也很正常，从过往的经验看，房价一旦上涨，涨幅比工资增长快的多。如果不买房，手头的余钱和房价比起来，无形中就缩水了。那么，今天我们就来讨论一下这个很实际的问题，现在该不该买房投资？
先说下我的看法：我觉得目前中国大多数城市的房产，都不值得投资。
首先，既然是投资，不是自住，就必须要考虑将来脱手的问题。不管目前我们投资的是新房还是二手房，未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃，买房人都是买新房为主，那将来出售变现就会有很大的问题。
如果我们把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半，作为二手市场活跃的标准的话，符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市，剩下只有十几个。仅这一个标准，就能排除国内大多数城市了。
也有朋友可能会说，现在二手市场不发达，未来不一定也不发达。说不定过两年等我们出售的时候，二手市场就发展起来了，我们应该用发展的眼光看问题。这话不错，一线城市也不是生来二手市场就这么发达的。
那么，决定二手市场发展的因素是哪些？从一线城市的经验看，二手市场的崛起一般需要符合这几个条件：
首先是土地资源有限，新房供应量下降，买房人只能选择二手房。
其次，外来人口多，租房和中低端购房需求多，使得各种品质的二手房都能找到出路。
对照这两条标准，目前中国大多数二三线城市还是不具备条件的。外来人口数量多、增长稳定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一线以外，二三线城市普遍土地供应充足，很多开发商手里还有很多未开发的土地。
关于这一点我们做过量化分析，数据统计，2009年以来，40个重点城市中历年累计居住用地出让面积（可建建筑面积）与同期新建住宅销售面积对比，结论是一线城市土地供不应求，二三线供大于求。排名越靠后的城市，土地供应越充足。
解决了投资退出问题，我们再来看一下投资周期和回报率的问题。
我把投资周期设定在1-3年。如果时间短于1年的，一般称作“炒房”。其实非专业炒家一般不容易做到短炒。市场上在售的新房绝大多数是期房。从预售到交房、拿到产证，一般要2年甚至更长时间。而按现行政策法规，没拿到产证之前是不能转手交易的。二手房虽然没有这个限制，但涉及上下家匹配，贷款办理、过户手续等，两次买卖流程走完，花上半年以上时间也是很正常的。所以，1-3年是大多数投资性买房需要的时间。
而从投资回报的角度来说，至少跑赢大多数的常见理财产品显然是必须条件。因为房产交易流程复杂，流动性也低，所以对回报率的要求要更高一点。同时，我们还要考虑到房子将来出售时的各种税费成本。包括2年内要交增值税（原营业税）、契税、个税，二手中介费，以及贷款利息等等，加起来大约占房价的10%。
所以回报率要比同期理财产品高出10个点，才是真正的回报。不过，考虑到买房可以用按揭，如果用足杠杆的话，可以让本金收益率提高2-3倍。那么，我们的投资能有多高的收益率？
目前一线城市都有限购，而且3月底以来上海、深圳政策更加收紧，非本地户籍居民投资需求受严格限制。所以大多数人只能考虑投资一线以外的其他城市，那么这些城市的房价涨幅能有多高？能否接近一线城市的涨幅？
我们采用国家统计局的70个大中城市房价指数作为评价指标，考察以下两个时间段：
首先看2011-2014年期间，在此期间，限购限贷政策在各大城市落地执行，其中，一线城市比其他城市执行的更严格。而各城市房价上涨的结果是，一线城市4年中累计上涨了18.5%，一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。
折合成年化涨幅，一线城市平均每年涨4.33%，其他城市平均每年涨1.42%，每年涨幅差了将近3个百分点。可见在同样受到限制的情况下，一线城市的房价涨幅仍然是高于其他城市的。
第二个考察时间段是2015年初至今。随着“930”、“330”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取消，一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下，从2015年1月到2016年2月，一线城市房价累计涨了16.1%，一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没放松条件下达成的。
这组对比数据告诉我们，即使受到抑制，一线城市的房价上涨动力也远大于其他城市。作为一个投资者，在不能投资一线城市的情况下，随意转向二三线城市是不理性的。这也反过来说明，靠压住一线城市，把需求引导到其他二三线城市，从而实现去库存的做法，其实是不容易实现的。
虽然二三线城市整体回报低于一线，但其中有些城市房价最近涨的也很快，那这些城市是不是就值得投资？
虽然有些城市目前的新房库存消化周期已经下降到6个月以下。由于供不应求，开发商纷纷酝酿涨价。很多朋友也正是看到了这点，开始考虑是否应该跟进投资。
但如前文所提，大多数二三线城市土地供应是充足的，前几年出让的土地很多都在开发商手里。在供不应求的局面下，开发商会积极加快新开工。根本不需要等政府来增加土地供应。
而在目前的预售制度下，一片土地从开工到符合预售条件，最短只需要3、4个月。因此大多数二三线城市，是具备增加供应的基础的。我们判断一个城市的供应压力，不仅要看眼前的库存消化周期，也要看中长期的土地供应压力。随着下半年供应的增加，预计很多二三线城市目前供不应求的局面将能得到有效缓解。
而从需求的角度来看，目前这轮销售反弹，二线城市有投资需求推动的迹象。而三四线城市则有去库存压力下，政策刺激、财政补贴的效果。这两类需求能否持续，都是值得探讨的。
如果由于经济增长，收入提高，人口增长导致住房需求增加，那这种需求是可持续的。但以目前我们的经济和人口情况，实现这样的增长还是有难度的。
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