香港楼价调整在2016年终究发生了，但随后即掉头向上挑战上年创下的历史高位；展望2017年，楼价有望再创新高并录得连续九年升势，而影响因素除了利率、楼市辣招、经济情况等基本因素外，近年在香港地产市场参与程度愈趋活跃的内地资金也将左右大局。
内地资金对香港房地产的参与范畴，已由过去的住宅物业，延伸至商业物业以至土地开发，投资主体亦由个人扩大至企业。国际物业顾问莱坊估算，以建筑面积计算，2016年有约35%的住宅土地由内地开发商投得，料2017年会维持在30-35%的比例。
“对内地投资者来说，香港是‘走出去’最好的地方。”莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文说。
他指出，香港的融资成本低，税制简单，且不少内地企业本身在港设有上市公司或窗口公司，对香港情况熟悉，进行融资等活动相对简单。
“它们在香港发展一些iconic（标志性）项目，对上市公司未来发展有好处，也能增加投资者对公司的认识。”林浩文称。
事实上，过去不少内地富豪为了买得“心头好”，不惜以高价购入香港的超级豪宅。莱坊估计，2016年1-10月价值3000万港元以上的一手豪宅交易中，内地买家占27%；只计算最大金额的首30宗交易，内地买家占比更高达47%。
这种追逐“心头好”的情况已蔓延至本港土地市场。例如近期海航集团合共以逾142亿港元，先后中标政府出售的两幅位于九龙启德的土地，中标价远超市场预期。
控资本外流，无碍陆资追逐
本港楼市
英国脱欧，以及人民币贬值等因素，促使海外及内地资金流入香港房地产市场。政府数据显示，涉及海外买家购买本地住宅物业的买家印花税 （BSD）交易宗数，由2016年6月的151宗急增至11月的494宗，升幅达2.27倍。
外来及本地投资者对住宅物业的需求增加，令政府在2016年11月初再度出招为楼市降温，将购买第二套或以上住宅的从价印花税不论物业价值，一律大幅上调至15%。非本地永久性居民若要在香港购买住宅物业，除15%的从价印花税外，亦须缴纳15%的买家印花税，即使考虑到人民币贬值及香港楼价可能继续上扬，亦难以抵销高昂的置业成本。
不过，分析认为，对内地企业或超级富豪而言，即使现时中国加紧控制资本外流，但无碍他们“走出去”的决心。
第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬指出，从中国政府长期策略来看，政府仍鼓励企业走出国门，但短期则需要有防止外汇过分流失的举措。
“目前的政策并不存在‘限制’这一趋势的现象，仍然以合理管控为主。”他说。
刘德扬并指，随着市场发展成熟，中国企业走出国门，向海外扩张是大势所趋。这也是中国企业了解和适应世界经营规则的最好管道，更是大型企业国际化发展的必经之路。
香港城市大学经济及金融系助理教授张重认为，只要人民币兑美元仍然被高估，在人民币贬值预期以及内地加强资本管制下，购买香港物业成为将资金调离中国的出路。
“但假如人民币突然大幅贬值，试想象人民币兑美元跌至8的话，就没有多大诱因将钱调离中国了。”张重说。
2017年楼价看涨机会大
尽管香港住宅楼价及成交量在2016年初一度陷入低潮，但自第二季起即逐渐回升。据反映二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL），截至2016年12月11日止2016年楼价累计升6.8%，目前楼价已逼近2015年9月的历史高位，2017年有望再创新高。
“2017年香港楼价会超越2015年的高点。”戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿预期。
该行预期2017年香港住宅楼价将有5-10%的升幅。仲量联行、美联物业等也估计2017年楼价可望最多再涨5%；至于美银美林和高力国际则相对看淡，估计2017年楼价跌幅5%。
虽然美国2016年底再次加息，因港元与美元挂钩，香港金融局亦将基本利率上调0.25个百分点，唯本地银行对最优惠利率仍按兵不动。这已是继2015年底美国加息之后，本地银行连续两次没跟随上调最优惠利率。
加息对楼市的影响尚待观察，但目前香港按揭市场普遍采用以HIBOR作为按揭利率基准（H按），但H按一般设有锁定利息上限机制，即以最优惠利率为基准计算的按揭利率（P按）为上限，平均为2.15厘。由于香港银行体系资金充裕，即使近日HIBOR上升，但仍低于P按的“锁息”上限，故银行仍有条件维持利率不变，供楼人士的供款暂时未受影响。
陶汝鸿表示，经济基调是影响楼价走势的最主要因素，过去几个季度香港的GDP增长都较政府预测数字高。此外，本地失业率维持在3.3-3.4%的偏低水平，对楼价有一定支持作用。
香港中文大学经济学系副教授庄太量也预期，2017年香港楼价会跟随通胀或以较通胀略高的水平稳步上升。
香港2016年11月综合消费物价指数（CPI）按年升幅为1.2%，剔除所有政府一次性纾困措施影响后，基本通胀率为2.1%。
他指出，这一次的楼价调整期已是过去八、九年以来最长的一次，由于现时楼市的租金回报及租务市场均稳定，有刚性需求支持楼市继续向上。
“楼价已没可能自己慢慢跌回去，要不让它（继续）升，要不戳破它。”庄太量说。
至于政府自2009年以来不断“加辣”压抑楼市，庄太量认为，政府增加印花税反而产生不少副作用，例如压抑购买第二套房的需求，间接令租务市场的新供应减少，令租金长期高企。他认为最有效冷却楼市的措施是开征资产增值税，但这措施会触动不少人的神经，故实行的机会不大。
（来源：路透晚报）
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