税收关系着国计民生，一项新税种的提出，现有税种税率的调整，都会引起方方面面的极大关注，其中最引人关注的就是房地产税。自从十八届三中全会提出加快房地产税立法以来，关于房地产税的一举一动都引起社会各界的广泛关注。
从本质上看，房地产税并不是一个新鲜的税种。早在建国初期，《全国税政实施要则》中规定了全国统一征收房产税，随后公布了《城市房地产税暂行条例》，对于一些特定的房产征收房地产税。之后，考虑土地国有等诸多因素，房地产税又多次调整，房地产税又改为房产税。1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确规定对城镇经营性住房征收房产税，对于城镇居民自主住宅则免征。2011年，重庆和上海试点的房产税，本质上就是对1986年的免征部分进行开征。从名称上看，目前讨论的房地产税较以前多了一个“地”，可能包括了以前的土地税。一些税收专家由此认为，鉴于目前的城镇居民住宅已经缴纳了土地出让金，因此开征房地产税没有法理基础。这种观点并没有认识到税收的本质在于：拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。如果过去实行过房产税和地税，那么现在重新开征房地产税也不会存在太多的障碍。同样实行土地批租制度的香港，其房地产税就被称为“差饷”，名义上是对或有租金进行收税，成功避开了所谓的法理障碍。
如果开征房地产税，那么就需要明确征收的目的。一般认为，开征房地产税核心目的在于通过增加持有成本，遏制房价过快上涨，从而实现“房住不炒”的目的。但是无论是从国际经验还是国内实行房产税的重庆、上海实践看，对持有端进行征税，并不能改变房价走势。例如从1950年代开始，日本就征收房产税，但并不能阻止1980年代日本房地产泡沫的出现。当然，有观点认为1991年之后开征的地价税成为压垮房地产泡沫的最后一根稻草，但应该看到日本房地产泡沫破灭是日元过快升值、日本部分领域产业竞争力逐步丧失、人口老龄化等诸多因素共同导致的，地价税只是起到了催化剂的作用。即使没有地价税，日本房地产泡沫破灭也是迟早的事。另一种观点是随着大规模城镇化的结束，土地出让金将大幅减少，地方将少一块税源，因此开征房地产税，可以弥补地方税源的不足。这种看法根本就经不起推敲。一是从规模上看，2018年土地出让金收入6.51万亿，与此对应，当年个人所得税收入为1.38万亿。换而言之，如果以房产税方式替代土地出让金，意味着居民端的税负将增加4.8倍。即使所得税和房产税的征收对象存在一定的差异，前者主要针对工薪阶层而后者主要针对房产持有者，但在其他条件不变的情况下，在居民端增加如此高的税负也几乎难以被接受。二是从性质上看，土地出让金是政府让渡土地使用权，而居民和企业通过直接和间接缴纳土地出让金的方式获得了土地使用权，本质上是政府与居民以及企业的一种交易，而不是属于税收。而居民缴纳房地产税则是纯粹的付出。无论是从规模还是本质看，房产税都不能与土地出让金相提并论。
从1998年福利房改革以来，经过将近20多年的发展，城镇居民住房有了极大改善。根据官方统计，城镇居民人均住房面积从当时的不足20平米增长到36平米。如果考虑庞大的人口基数，房地产发展取得的成绩有目共睹。但是鲜亮成绩的背后，房地产市场发展的一些问题凸显。房价过高、短期内上涨过快正在吞噬居民财富，北上深的房价收入比远远高于其他国家的大都市，甚至超过了香港。房产持有不均衡状况突出，20%的城镇居民没有住房和17%的城镇居民拥有多套住房情况并存，贫富差距通过房地产上涨进一步凸显出来。这些问题产生的原因错综复杂，不能寄希望于通过房地产税解决目前所存在的所有问题。但是考虑到目前存量房规模已经超过250亿平方米，加之前述的一些问题，确实有必要通过增加持有成本的方式，部分缓解房地产快速发展中所产生的一些问题，更为重要的是，通过房地产税的推行，改变房价只涨不跌的预期，改变要素过多集中于房地产市场的情况。而一项税收的开征，如前所述，不仅仅是收上来多少钱的问题，而且将对投资、消费和生产等经济生活的方方面面产生直接或者间接的影响。因此，要做好房地产税推出之前的顶层设计。其中最重要的顶层设计就是要明确产权到期之后，可以无偿续期。在此基础上，要做好三方面的工作。
第一，需要把握好房地产税推出的时机。如果将房地产税视作房地产市场长期调控的工具，那么就不宜在房价暴涨或者暴跌时推出，以免给市场传递房地产税只是房价短期调控工具之一的印象，从而产生非预期反应，使得政策设计达不到初衷。
第二，税收规模的设计需要考虑政府需求和居民的承受能力。所谓政府需求，就是政府的财源是否需要房产税来满足。在减税大背景下，政府需要的并不是几千亿的收入，而是未来经济增长带来税基增加而增加的税收。从这个角度看，政府显然不需要这块收入。至于弥补土地金收入，如前所述，明智的政府根本不会有此考虑。而在减税的大背景下，房地产税的推出应该不增加居民的宏观税负，因此房地产税如果实行，要有进一步的个税减免措施，在减少工薪阶层税收的同时，部分增加房产持有者的成本。
第三，要明确房地产税的计征方式。如果房地产税是为了增加市场的供应，那么就要设定一定的免征面积之后，对免征面积之上部分进行征税。如果是为了减少房价上涨过快导致有房和无房户之间的贫富差异进一步扩大，那么可以对购房之后，评估价和购买价之间的差额部分进行征税。在实际操作中，可以考虑将二者结合起来。
总之，房地产税的开征牵动方方面面的利益，从长远看，房地产税的开征将对市场产生长远而持续的影响。一个更加审慎的决策好于仓促的行动，在广泛调研基础上做好基础工作应是当前工作的重中之重。
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